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房地产基础知识; 房地产：具体是指土地、建筑物及其土地上附着物，包括物质实体和依托于实体上的权益。又称不动产，是地产与房产的总称，两者有整体性和不可分割性。; 土地：地球陆地表面具有一定范围的地段, 我国土地所有权包括国有土地和集体土地。;1、居住用地70年； 2、商业、旅游、娱乐用地40年 ； 3、加油站、加气站用地20年；4、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其它用地50年。; 主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种。1、划拔土地：在国家征用时，没有土地补偿费用，在二次交易时，需缴纳1%的土地出让金，取得出让土地使用权。2、出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。; 房产是指各种明确了权属关系的房屋，及与之相连的构筑物和建筑物。; 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。; 是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的、且是人们要么为了其形象、要么为了其空间使用的物体。; 指财产所有人对财产享有的占有、使用、处分、受益等权利。; ; 《房屋所有权证》 《房屋共有权证》 《房屋他项权证》 《国有土地使用权证》 ;1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押）； 4、房地产的经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。; ; ; ; 指房屋通过买卖、赠予、交换、继承等形式权属发生转移的二手房买卖、租赁市场。;房地产市场与一般商品市场特征比较:;1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物不可移动，房屋是建立的土地上的因此也不可移动、固定的。 2、地域差别性：每个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同。 3、房地产的高质耐久性。 4、房地产具有保值、增值性：土地的性质??定其有限、不可再生，人们对土地的需求日益增大，提高了土地的价值。;① 居住房地产 ② 商业房地产 ③ 旅游房地产 ④ 工业房地产 ……;1、1—3层为低层； 2、4—6层为多层； 3、7—11层为小高层； 4、12—16层为中高层； 5、16层以上为高层。; 凡与省市土地规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地上的房屋也受土地使用年限的影响。 ;①钢结构 ②钢混结构 ③砖混结构 ④砖木结构 ……;①商品房 ②房改房 ③经济适用房 ④廉租房 ⑤合作建房 ⑥集资建房 ……;1、《建设用地规划许可证》：确认项目规划符合城市规划法律的凭证； 2、《建设工程规划许可证》：建设工程符合城市规划需求的法律凭证； 3、《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证； 4、《国有土地使用证》：国有土地使用权的法律凭证； 5、《商品房预售许可证》：房地产管理部门允许开发商销售商品房的文件。;1、《住宅质量保证书》 2、《住宅使用说明书》; ; ; ; ; ; 房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离。; ; 即建筑覆盖率，是居住区用地内各类建筑的基地面积与居住区用地的比率。 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 ;实用面积+墙体面积=套内面积 套内面积+公摊面积=建筑面积;多层为8%—15% 小高层为10%—20% 高层为15%—30%; ; ; ; 供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。; 是指该采光点所对方向。;毛坯房 统装房 普通装修 全地砖 精装修 客地卧木 豪华装修 全木地板; 已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。;1、房屋的地理位置； 2、房屋的户型、楼层、朝向、装修、视野、新旧程度等； 3、社区内、外部配套设施； 4、房屋的市场价格定位； 5、房屋的供需状况； 6、物业管理公司的口碑； 7、房屋的市场租赁价格及回报率； 8、政策因素和土地价格； ……;1、居住物业： 高端业务：别墅、公寓的租赁、买卖业务； 普通业务：名宅租赁，二手房买卖业务。 2、商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖。;1、产权共有的房屋，共有人不同意出售； 2、已抵押，且未经抵押权人书面同意的房屋； 3、房