资产评估的基本方法指导.pdf

资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种： 市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近 的参照物及其近期交易价格等数据为基础， 经过类比对参照物进行差异分析与价 格调整，从而推定待估资产价值的评估方法； 成本法是以待估资产现时重置成本 扣除其各项损耗， 以此确定待估资产的价值； 而收益法则看重未来， 是通过估测 待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多， 但比较常用的基本方法有市场法、 成本法和收益法。 第一节 市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法， 是利用现行市场上与待估资产同样或 类似的资产 （参照物）的近期交易价格为基础， 经过直接比较或类比对参照物进 行异同分析， 并将类似资产的市场价格进行调整， 从而确定待估资产价值的一种 评估方法。 市场法以均衡价值观为理论基础， 是一种最简单有效的方法， 评估过 程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂， 因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同 用途的替代品的价格， 既然是待估资产， 就不能高于该资产的市场价， 这才符合 市场规律。 在决定是否选择市场法来评估资产价值时， 首先要确定它是否具有一 个充分发育活跃的公开市场， 其交易环境是否公平、 监督机制是否合理等系列条 件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动， 是否能够搜集到 相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1. 要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2. 根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素， 并且根据参照物对这些不 同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3. 初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1 】南阳市曹路镇有一待估宗地 G 需要评估，现搜集到与待估宗地条 件类似的于 2011 年进行交易的 6 宗地，具体情况如表 3-1 所示： 表 3-1 类似的宗地交易案例数据 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 土地状况 Ａ 700 4 月 +1% 1.2 +2% Ｂ 689 4 月 +3% 1.4 -2% Ｃ 723 3 月 -2% 1.3 -1% Ｄ 710 5 月 0 1.0 -3% Ｅ 695 6 月 -1% 1.5 +2% Ｆ 680 7 月 0 1.6 +1% Ｇ 7 月 0 1.1 0 2 上表中成交价的单位为：元 /m 。该城市 2011