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第一部分 市场对项目的影响 一、 长春市总体市场状况对项目的影响分析 1、 长春市房地产总体市场状况 1 －1、市态简析 长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、 朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。 （1）、人口构成 2000 年全市人口（户籍人口）为 699.6 万人,比上年增长了 1.2%。全市 人口出生率 1.03%,出生人口 7.2 万人,人口死亡率 0.55%,死亡人口 3.9 万人。 自然增长率为 0.48%,比上年增长了 2.8 个千分点。 全市人口中，市辖区人口 292.8 万人,四县(市)人口 406.8 万人。总人口 中男性 355.7 万人,占 50.8%；农业人口 411.8 万人,占 58.9%。 2000 年末，全市家庭总户数为 195.6 万户,平均每户家庭人口 3.6 人,其 中市辖区每平方公里 817 人,四(县)市每平方公里 239 人。 内部文件 妥善保管 1 （2 ）、政策宏观经济环境 2000 年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的 一年。全市国内生产总值（GDP）824 亿元，增长 13.1%。 其中,第一产业完成增加值 120.9 亿元,比上年下降 5.1%；第二产业完成 增加值 365 亿元,增长 17.4%；第三产业完成增加值 338.1 亿元,增长 14%。经 济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由 1995 年 的 21.6:42.4:36 调整到 14.7:44.3:41。 人均国内生产总值达到 1760，社会消费品零售总额实现 311.2 亿元,比 上年增长 16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为 98.8%,商品 零售价格总指数 97.5%。人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收 入和农民人均纯收入分别达到 5550 元和 2420 元。 （3 ）、政府对房地产的相关政策 近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。1999 年 10 月，根据国家将房地 产业作为新的经济增长点和消费热点的有关规定，长春市出台了《关于搞活 长春市房地产市场若干规定》，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产 交易的契税，同时加大了房改力度。 2001 年上半年，再次调低房屋交易费，主要是为了拉动内需，刺激经济 增长。增量房转让税费由成交额的 1.9%调整到 1.8%，即契税 1.5%，手续费 0.3%。经济适用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为 1.65%；存量房 内部文件 妥善保管 2 转让税费由成交额的 5.4%调到 4.5%，其中契税 1.5%，手续费 1%，土地收益 金 1%，个人所得税 1%。购房一年以上的公房再转让，税费只收 3.5%，即契 税 1.5%，手续费 1%，个人所得税 1%；不到一年的按 4.5%征收，即契税 1.5%， 手续费 1%，个人所得税 1%，营业税 1%。 到 2000 年底，长春市房改售房登记发证 21.7 万户，涉及面积 1269.3 万 平方米，今年还将继续加大公有住房出售的力度，市房改办已决定采取相应 措施，4 月份出台了«关于进一步加快公有住房出售工作的补充规定»，对公 房出售采取了强制性措施，也就是说，已购公房（房改房）市场将因增加房 源而更加繁荣，相应的公房使用权转让市场将因房源减少而萎缩。 货币分房是对房市影响较大的一个举措，它直接关系到注入房市的资金 多少。到 2000 年年底，长春市已有 56 个单位的 7118 名职工利用 1.46 亿元 住房补贴资金，参加单位组织的集资合作建房或购买建房。而且货币分房所 得的资金不但可以购买增量房，还可以购买二手房和公房使用权。另外，住 房公积金贷款也是购房资金的一部分，尽管使用这种贷款要具备一定条件， 但可以肯定它将会促进我市房市的进一步繁荣。 通过银行按揭的方式，获得住房的户数逐年增多，据统计，20