天津－建设·天波园总体策略方案·尚美佳广告.pdfVIP

建设·天波园总体策略方 案 深圳尚美佳广告有限公司 2002年年7月月 金灿灿的南开福地金灿灿的南开福地 —— 【市场描述】 -市场描述市场描述- 随着政府加大了对南开片区的投入和力度，企业房 产开发如火如荼产开发如火如荼，，凯兴公寓凯兴公寓、、凯立天香家园凯立天香家园、、凯立凯立 欣园、名士郡等雨后春笋般出现，新世界花园、万 隆文化家园等项目近水楼台先得月隆文化家园等项目近水楼台先得月，，率先受益率先受益，，成成 为市场关注的焦点。加上南开板块近邻和平区，和 平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区 新楼崛起和片区房产市场的繁荣。 不足的是不足的是，，一是该片区的商业环境和人文环境还比较一是该片区的商业环境和人文环境还比较 混乱。二是地价成本高，导致楼盘价格偏高（比中环线 片区平均高出500元/M2左右），从而影响了消费者的置 业积极性业积极性。。 结论结论：：片区正处开发快速增长期片区正处开发快速增长期，，从危改到可持续发展从危改到可持续发展，，到处都在到处都在 进行开发建设，整体格局明显散乱，影响片区高档人文社区形象的 提升，市政公共配套还有待完善。 遭遇竞争对手遭遇竞争对手 —— 【竞争对手分析】 --竞争对手竞争对手-- 新世界家园新世界家园 位于和平区，多层、小高层为主 ／／价格范围价格范元//平方米平方米／／属天津市高档住宅属天津市高档住宅，， 口碑较好，市场销售强劲，日销2套，市场定位为尊贵豪 宅宅，，消费目标群体层次也较高消费目标群体层次也较高，，但小高层居多但小高层居多，，与本案与本案 的竞争只在部分高层上。 竞争对手竞争对手 --竞争对手竞争对手-- 凯立欣园凯立欣园 售楼处已成型。项目工程进度较快， 目前为楼花，项目值得关注，就围墙等设计格调来看，项 目为区内目前规模和档次都很偏高的住宅项目／由于项目 位置离本案较近，同时销售日期比本项目略早，是本案较 大竞争对手。 竞争对手竞争对手 --竞争对手竞争对手-- 万隆文化花园万隆文化花园 五个组团式高层／在和 平区有一定规模，与本案有多处相似，价格范围3000- 4300元/平方米，但万兆公司开发的住宅就品质或服务 方面都有很大问题方面都有很大问题，，在消费者中口碑较差在消费者中口碑较差，，距本案有距本案有 一定心理距离,但也是本案直接竞争对手。 --竞争对手竞争对手-- 名士郡名士郡 （（台北花苑台北花苑））六栋七层 多层、一栋小高层、一栋高层／价格范围3500-4500元 /平方米／由于初期销售案略等不慎，价位偏高，管理 服务不良等服务不良等，，造成消费者心理差距造成消费者心理差距，，与本案有一定心与本案有一定心 理距离，项目特点及市场定位有别于本案。在高层上 与本项目有冲突与本项目有冲突。。 结结 论论 南开·天波园的市场推广一定要有差异化， 并争取及早入市。 --形势分析形势分析-- 优势（独家拥有） • 规模大，60万平方米的超大社区吸引力与市场 影响力。 • 建设品牌多年来的诚信积累的品牌信赖感与有 效的消费口碑传达率。 • 南开区作为著名的学府区位价值在消费者心中 根深蒂固。 • 产品品质保障，北方罕有的架空层与主园林呼 应，可缓解容积高的不利。 劣势 ·容积率过高，环境空间小，未能充分适应环境要 求大大提高的市场需求。 ·项目虽然有规模大，但各个组团被公共交通线分 隔隔。。 ·片区楼盘及本身在售楼盘项目销售进度总体过慢片区楼盘及本身在售楼盘项目销售进度总体过慢。。 机会 ·前期项目销售单位中业主购买和推荐购买 占所占比例较高占所占比例较高。。 ·本地楼市正处于更新换代期本地楼市正处于更新换代期，，买家对新产买家对新产 品和新形象抱有积极的需求，项目必须 赋予独特的市场观念与鲜明的推广主题赋予独特的市场观念与鲜明的