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上海陆家嘴调研报告 　　正大广场调研报告　　一、项目概况：　　1、概况　　正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是正大集团在中国最大的投资项目之一。　　正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的SelbertPerkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。　　正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。　　正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。位于B1-B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F-4F正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。　　2、交通情况　　正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，具有非常便捷的交通系统。同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。　　3、辐射区域　　正大广场周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。　　4、业态及分布　　各楼层划分的功能比例　　楼层楼层功能B3停车场B2100%购物　　B185%购物15%配套193%购物，7%餐饮290%购物，10%餐饮　　383%购物，16%餐饮，1%配套4100%购物5100%餐饮　　675%餐饮，22%休闲，3%购物758%休闲，28%餐饮，14%购物　　884%休闲，26%餐饮　　954%休闲，35%餐饮，11%购物10100%餐饮　　按面积划分的功能比例　　购物餐饮休闲娱乐正大广场55%26%19%　　业态比例　　零售：48％餐饮：33％休闲娱乐：18％服务配套：1％　　调整之前正大广场的购物比例达到80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。在现代社会条件下，消费者对休闲娱乐与餐饮的需求逐步增长，享受更多的体验快乐、休闲放松与娱乐刺激等。家庭娱乐购物中心定位中加大餐饮、休闲娱乐的比重，从而实现其市场半径是传统购物中心的2-3倍，逗留时间比传统购物中心超出1-2个小时以上。　　各面积区间的商户数量比例　　面积区间套数百分比50㎡以下13　　50-100㎡33　　100-300㎡72　　300-500㎡29　　500-1000㎡19　　1000㎡以上30　　从上表可以发现，调整后的上海正大广场真正意义上的主力店只有易初莲花超市，面积在15000平左右，而面积在1000平米以上的商户数量达到30个，占到总数量的%，在1000平以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个。可见次主力店在调整后的正大广场中起到的重要作用。家庭娱乐购物中心的重点是加大次主力店商户的供给比例，形成多业态的特色商品与服务供应，改变传统购物中心单纯以零售为主力店来聚集人流，保证不同时间段对消费者都有强大的吸引力。　　面积在1000平以上的商户情况　　所在楼层店名经营类型功能店面使用面积-2易初莲花超市购物15000ZIYINBEAUTYSALON沙龙休闲2509正大百货都会仕女馆专卖店购物2500-1特力屋专卖店购物XX正大百货美鞋苑百货购物XX名店运动城专卖店购物XX星美正大影院影院娱乐XX多功能厅会议休闲XX唐宫海鲜舫特色餐饮餐饮1800大众书局书城零售1800优衣库专卖店购物1700班尼路专卖店购物1700玩具反斗城专卖店购物俏江南特色餐饮餐饮1600ESPRIT专卖店购物1500拉面+满记甜品特色餐饮餐饮1500汤姆熊游乐休闲1500正大百货欢乐童趣馆百货购物1500好乐迪KTV娱乐休闲1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮13009愉家特色餐饮餐饮1300WILLSGYM健身健身馆休闲1200CA专卖店购物1000小南国特色餐饮餐饮1000NEXT专卖店购物1000HM专卖店购物1000鼎泰丰特色餐饮餐饮1000ESPRITSALA专卖店购物1000绿波廊+宴点秀