上海市房地产评估报告.docxVIP

上海市房地产评估报告 　　杭州市下城区中大广场×号七层～十二层　　房地产抵押估价报告　　沪**估报字第H***号　　委托方：浙江省××××进出口公司估价方：上海**房地产估价有限公司估价人员：***、***　　估价作业日期：XX年11月12日～XX年11月25日　　目录　　第一部分致委托方函第二部分估价师声明　　第三部分估价的假设、限制条件和报告使用提示第四部分估价结果报告　　委托方估价方估价对象估价目的估价时点价值定义估价依据估价原则估价方法估价结果　　房地产变现能力分析估价人员审核人员估价作业日期估价报告应用的有效期　　第五部分附件　　致委托方函　　浙江省××××进出口公司：　　受贵公司委托，我估价公司对位于杭州市下城区中大广场×号七层～十二层的如下办公房地产进行了估价：　　本次估价设定的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点设定为XX年11月12日。　　我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，在此基础上形成了估价报告。估价结果如下：　　在全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的抵押价值总额　　为：人民币壹亿壹仟玖佰肆拾柒万元整。　　上海**房地产估价有限公司　　二○○八年十一月二十五日　　估价师声明　　我们郑重声明：　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。　　2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设、限制条件的制约。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。　　4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　5、估价人员已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但对估价对象的实地查勘仅限于其表面特征。估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任。　　6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。　　注册房地产估价师：　　注册房地产估价师：　　房地产价值评估结课作业　　资产评估陈清贵　　房地产价值评估结课作业　　资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。　　一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据　　1、成本法。　　成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。　　2、收益法。　　收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行　　了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益