黄岩朗成永宁公馆地块取地研究(必威体育精装版)资料汇编.pptxVIP

黄岩永宁公馆地块取地研究报告框架结构城市与经济环境分析地块属性与优劣势分析黄岩房地产市场研究项目初步定位研判项目经济测算分析项目拿地风险预测1城市与经济环境分析 城市概况城市经济人口结构城市规划与趋势项目所在的黄岩是台州三区之一，位于浙江黄金海岸线中部，全区总面积988平方公里，户籍人口约60万，是浙江经济最发达的区域之一城市概况区位：黄岩区位于浙江黄金海岸线中部，为台州市主城区之一，其东界椒江区、路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉县，北连临海市，距省会杭州207公里，下辖8个街道、5个镇、6个乡中国模具之乡：黄岩已形成了汽车、摩托车、电动车、家电、音像、管件、医药化工等七大系列模具业中国蜜橘之乡：黄岩蜜橘10月中旬上市。除供应国内市场外，还运销10多个国家和港澳地区经济状况：黄岩经济繁荣 ，曾连续两届跻身“全国农村综合实力百强县（市）”行列，获“中国明星县（市）”等荣誉黄岩黄岩近年来经济总体形势向好，国民生产总值呈稳步上升趋势，经济增速保持快速发展状态，社会投资水平与社会总消费能力也呈现向上发展态势城市经济国民生产总值：黄岩经济发展态势良好，国民生产总值实现稳步上涨，城市经济实力得到进一步加强；社会总投资与总消费：随着经济的稳步发展黄岩社会投资活跃，尤其是在2011年与2012年实现较快的增长；产业结构：产业结构以二产为主，但近年来随着城市经济转型发展的需要与城市化率不断提高的状况，以服务业为代表的第三产业比重正在增加，一产基本为黄岩的辅助产业，仅占5%城市人口增长缓慢，产业带动的外来人口较多，这造成城市房地产依靠城市化进程和产业驱动明显，房地产市场将表现为内生性特征人口结构高人口增长率：黄岩人口自然增长率维持着较高增长状态，人口自然增长率维持在千分之四点五以上；外来人口多：台州模具城的建设吸引大量人口进入黄岩，外来产业人口约为20万，与60万左右的黄岩户籍人口相比，占33%左右；城市化推进：黄岩还处在城市化进程中，2012年黄岩城市化率接近50%，后期城市化发展有巨大的空间，规划至2020年，市区人口达48万（当前25万左右）城市发展驱动力：城市化驱动和产业驱动，促进房地产市场发展潜在客户特征：城市化：乡镇客户向城市聚集；城区改善型需求产业驱动：模具市场中工薪阶层、小企业主和支付能力强的私营业主、外来人口黄岩房地产开发投资保持平稳，虽然2011年调控政策对成交量有影响外，投资与施工保持增长，其中成交量在2012年得到快速回升房地产投资状况投资总额稳步增长：黄岩经济发展态势良好背景下，开发投资总额稳步增长现实市场健康度良好；施工面积稳步增长：施工面积增长稳定，并在调控最严厉的2011年也继续保持增长，进一步说明黄岩房地产市场环境好；销售面积与销售额在短暂回调后重拾升势：产受到宏观调控的影响，2011年市场成交急剧萎缩，但经过1年的调整，重拾成交量升势正常年份中黄岩市场的年均消化量为25-30万方，按照市场每年约8在售个项目计算，单盘平均去化在3-5万方左右根据《台州市总体规划（2002-2020）》的布局，制定黄岩区城市发展方向：“东联西扩、南拓北优、中心内聚” ，本地块位于“南拓”主轴线上黄岩城市规划黄岩区城市建设用地的发展方向为：东联西扩、南拓北优、中心内聚 东联——随着火车客运站的建设，东部的发展条件将不断优化，黄岩东区的发展应加强与椒江的联系，包括道路、基础设施等的衔接，实现一体化、协调发展的目标；西扩——跨越高速公路，往西扩展城市发展空间是黄岩区近期的主要发展方向，以西工业园区的建设带动西部组团的发展和提升西区两个街道的城市化水平；南拓——往南发展是黄岩区近远期发展的重大决策，特别是南片区的建设有利于拉大城市框架、完善黄岩区城市功能和改善城市环境； 北优——永宁江以北用地功能混杂，环境质量一般。未来发展应对建设用地进行调整，优化用地性质和用地布局，优化城市功能定位和环境景观质量 城东城北城西老城中心本案新前片区城南高速公路院桥片区铁路10KM东部的铁路与西侧高速在一定程度上实现城市顺利扩张；北部以模具市场为代表的工业对居住环境有较大的影响，不适宜居住，且出让土地有限；南部地利条件较好且无污染工业，新的规划开启黄岩城南价值，是未来城市居住的主要片区城市与经济环境分析小结城市经济层面：以模具业为主导的黄岩经济在今年发展良好，社会投资与消费需求旺盛，从而为黄岩房地产市场的良性发展奠定经济基础，也形成强有力的支撑城市人口层面：一方面黄岩本身人口基数较大与自然增长率较高为黄岩城市化进一步发展提供支撑，这部分人也形成购房的潜在客户；另一方面以二产为主的经济结构所吸引的外来打工者在黄岩房地产市场中也必将扮演重要的角色房地产宏观投资层面：黄岩房地产业的投资平稳增长，受到外界金融波动等因素影响较小，在销售方面虽会有一定