黄石天津路项目定位报告1-8讲述说明.ppt

本项目进军常熟餐饮业的可行性分析 （有利条件、不利条件、机遇、威胁） 本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析） Strength（ 有利条件）和Opportunity (机遇) 常熟消费者固有的尝新心理； 频繁的商务活动导致的强烈的消费需求； 高收入导致的普遍的较高消费能力； 即将由于东南开发区和周边住宅物业的发展而带来的大量潜在消费人群； 本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位； 现有高档餐饮普遍于2003年左右开业，对于消费者已经到了“3年餐饮”的审美疲劳时期，进入时机良好。 本项目开发商有建造及运营大型酒店及配套设施的经验。 大型商场 沿街商铺 餐饮娱乐 专业（批发）市场 本项目进军常熟餐饮业的可行性分析-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁） 本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析） Weakness（不利条件）和Threat (威胁) 本区域人气尚未充分形成； 现有餐饮业同行较经营成熟，在消费者心目中有一定知名度与信任度； 现有餐饮行业竞争较激烈，如本项目引入大型餐饮业态，有可能导致同业竞争加剧，降低利润率 如采取招租引入方式，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个的挑战。 大型商场 沿街商铺 餐饮娱乐 本项目进军常熟餐饮业的可行性分析----结论 当对以下2点基本条件有充分认定后，我们认为引入餐饮业态在本项目可行 2.如采取先出售后反租的模式，则须考虑到8－10年反租年限，1万平方米反租面积，8％的反租回报率，需进一步测算有可能导致的现金流出量，开发商需做好该方面的准备，防止资金链断流。 1.如采取持有物业自营模式，需考虑该部分资金短时间内无法回收所带来的资金短缺问题，并建议引入有一定知名度和品牌，运营能力较强的酒店管理公司运作进行该餐饮项目。 大型商场 沿街商铺 餐饮娱乐 本项目进军常熟餐饮业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动） 项目定位 规模体量 持有方式 配套设施 业态互动 高档次，人均消费在200左右， 营业面积在4000－4500平方米左右 建议持有，招商引入有一定品牌知名度的酒店公司进行经营 200－300个的停车位规划，周边配套小型便利物业 建议适当引入1000－1500平方米左右体量的娱乐休闲业态（KTV，酒吧）等互动（见后续娱乐业分析），与餐饮在同一建筑体内分层经营。 经济测算 招商引入 租售定价 业态互动 关于该项目的具体持有方式经济比较测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，酒店管理公司引入，菜式规划，上座率估测，营业额及毛利率测算，净利率测算，酒店具体规划（包厢个数，面积），周边配套物业规划，租金测算，招商引入，业态互动方式等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。 大型商场 沿街商铺 餐饮娱乐 常熟市娱乐业格局及发展现状：竞争激烈，高中低端层次分明，细分以洗浴中心，KTV为主，酒吧迪厅为辅，业态互动现象明显。 1.常熟市娱乐业发达，高端娱乐场所超过10家，中小型娱乐场所约70家 2.娱乐业以洗浴中心，KTV为主，其经营较成熟，商家竞争激烈，大体量，档次较高的有天上人间洗浴中心，东方威尼斯洗浴，巴里巴里KTV，天籁商务会所，天上人间KTV，钱贵KTV，中汇娱乐，中江娱乐中心，嘉年华俱乐部等。 3.娱乐业普遍采用开业前销售消费卡模式。 4.酒吧迪厅正处于发展阶段，目前较成熟的有8号会所（CLUB 8）,百度至尊慢摇吧，PARK酒吧，A8等。 5.近距离业态互动，消费人群共享情况明显，如巴里巴里与东方威尼斯形成洗浴与KTV互动，王四酒店与百度至尊慢摇吧互动，天籁商务会所中包括天香桑拿与KTV互动，新开元酒店与嘉年华KTV互动，中汇KTV与A8酒吧，中汇宾馆互动，皇冠假日酒店与中江娱乐互动，位于方塔街的CLUB8、钱贵KTV、PARK，天上人间KTV与金海华共享消费人群。 6. 远近距离不敏感，对娱乐场所的规模、档次要求较高，交通道路及停车位有着高要求 洗浴与KTV为主 酒吧迪厅为辅 偏好高档娱乐场所 业态互动，人群共享 交通与停车重要 距离不敏感 关键字 多足鼎立，竞争激烈 开业前预售消费 娱乐业总体发达 娱乐业基本情况 大型商场 沿街商铺 餐饮娱乐 常熟市娱乐业情况分析----地理位置 百度慢摇吧 位置：西北（王四酒家旁） 嘉年华俱乐部 位置：南部（新开元边） PARK酒吧/CLUB8 / 钱贵KTV 天上人间K