XX市景园营销推广方案.pdf

肇庆景园营销推广方案 本方案充分考虑项目的定位方向，客户群的特点，结合实际 情况，确定以生态和产品质素两大核心为推广主线；以人脉 推介，举办论坛，参加社会活动等营销手段结合多种媒体平 台投放为推广方式；执行上采用正常推广步调，由“引导期 －公开及强销－持续期”组成一个销售循环，由此环环相扣， 循环叠加，务使项目在预定的销售期内完成所有销售任务 市场背景概况 1 一 概述 二 竞争对手 三 已销售楼盘客户群分析 四 分析总结 策 略 一 项目营销目标： 二 项目总体营销策略 1、项目主题定位 2、整体营销思路 3、推广策略 4、产品建议 执 行 一 推广主线 二 推广步骤 1 引导期 2 公开期及强销期 3 持续期 市 场 背 景： 2 一 概 述  国家停止别墅用地审批，别墅市场的土地存量日益减少，项目的 时间价值更优，升值潜力很大。  目前缺少兼具品质与价格标杆意义的国际化产品  缺少真正有别墅生活氛围的别墅社区，缺少隐秘性，缺少公共活 动空间。  250-350 平方是一个普遍接受的面积  相对而言，由于潜在的本地客户对别墅生活普遍认识不清，对别 墅生活方式的看法还需要有效的引导。  从各个别墅的销售情况看，基本上都是做出了现楼之后，销售进 度才加快。 二 竞争对手 由于肇庆别墅市场的发展属于初级阶段，而且市场对价格有一定的 敏感度，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对 手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分 为直接竞争对手与间接竞争对手。 肇庆及周边地区直接竞争对手  阳明山庄，凤凰台 阳明山庄等几个项目自入市以来，一直以价格为主要手段，利用性价比截取 客源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将阳明山庄，凤凰台作为直接竞争对 手理由还有： 3 1）同处北岭区，隔街相望； 2) 产品类型与景园有相似之处，且目标客户部分重叠。 3）业已有良好的销售成绩及口碑。 但阳明山庄，凤凰台也有其不足之处，其中有： 1） 在户型设计上乏善可陈，私密性不够，重复户型较多，不够个性化 2） 由于凤凰台地块为狭长型，显得间隔局促，在景观设计上不足以与景园 相竞争；而且销售接近尾声，货量很少，未足以参与下一轮的竞争 3） 阳明山庄及燊荣豪庭的别墅群规划比较混乱，见缝插针，整体观感档次 不高，户型单调  星湖名郡 该盘目前资料不多，只知道是高层，小高层，多层洋房加联排，独栋别墅的 组合，区内有一定商业，配套较齐全。项目占地较大，主要以中高端产品为主， 价格及推广策略目前还不清楚。但以开发周期看，此项目将会是我们以后的强劲 对手。而燊荣豪庭采用买地皮自建方式销售，档次较低，目前一手已经售罄，所 以不列为直接竞争对手。 间接竞争对手 4 在肇庆市场中我们将沿湖板块的星湖湾，鼎湖山庄，星湖奥园，新世 界花园等定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 沿湖板块楼盘同处较近地段，且都以自然景观为主要诉求点，大多 以多层，小高层及高层洋房组合，地段上更贴近市区，生活配套设施，