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建工佳苑项目营销推广方案 一、楼市分析 1、楼市总述 通过对平顶山楼市近一周的纵观和深度的调查，我们发现平顶山 目前的楼市还处在市场开发的成长阶段，市场整体操作和运作还不够 成熟，还存在很多不规范地方。但是目前市场开发速度和水平上升比 较快。整体市场发展前景比较大，首先消费水平和收入都会提高，其 次住宅的高需求量，通过对部分消费者的走访发现很多人存有购房意 向，而且比例还非常高。两年后的平顶山的楼市将迎来比较火热的开 发局面。 2 、楼市开发特点 ⑴房地产开发市场逐步成熟 通过进一周的调查，我们感受最深的是平顶山的楼市与 1 年前相 比已经有了很大的提高，市场开发理念、产品设计水平都有了很大的 提高。以前开发商开发的理念比较落后，对住宅的理解比较简单，对 住宅的理解比较窄，还停留在单一的生活上；一些开发商虽然已经比 较关注住宅的户型、建筑风格、社区配套、景观设计，只是运用面比 较窄。而一些现在正在开发的项目，开始从社区规模、产品户型设计、 景观规划、营销包装及市场推广等方面下大力气，开发理念正逐步走 向成熟，尤其是外地开发公司、营销公司进入，更加快平顶山房地产 1 快速发展。 ⑵开发区域比较集中 纵观平顶山目前楼市开发可以说比较集中，大多分布在市中心比 较繁华的地段，而出在城郊开发的地段还是市场空白点，这与当地的 城市发展建设和大消费需求有直接的关系，据我们预测平顶山的楼市 开发近两年还是主要集中在市中地点，但是随着城市框架的拉大和西 进东扩的整体发展规划，将来的房地产市场将会集中在西区。 ⑶没有形成楼盘核心 楼盘的核心竞争力是项目站稳市场，取胜市场关键因素，尤其是 在市场比较的激烈的情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势推动 销售。是的地段好坏过去曾经作为成功与否定律，虽然现在地段项目 开发上仍然起着相当重要的作用，但已经不是决定性的作用；尤其对 住宅而言消费者对住宅的要求已经从单一位置好、外配套全、交通便 利向更高标准迈进。 ⑷开发市场与销售市场不规范 从现在楼市上已经上马的项目看，市场存在较大的跟风现象，如： 户型上都集中开发错层、跃层；同时市场存在项目开发的非理性化， 2 如：高层住宅大量开发；另外销售市场不规范，销售策略没有引起开 发商的重视，如：销售部的建设、销售渠道的建立、宣传策略的应用 等，当然这与市场的初级阶段有很大关系，需要逐渐发展和成熟。 ⑸销售手段比较单一 通过调查发现目前平顶山的楼市的销售市场，还没有进入真正的 市场阶段，对项目的前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面没有 引起足够的重视。 ⑹单位自建和联建项目占有一定比例 虽然国家已经明文规定取消集资房、自建房实行货币购房，但通 过调查发现平顶山，目前集资房和联建　⒘炕拐加幸欢ū壤　＞莩醪 酵臣颇壳罢　诳　⒓　屎土　ㄏ钅坎幌掠?个，其中以公安局开发建 设的平安佳苑开发规模最大。 3、楼市供需特点 ⑴市场供给特点 ①住宅类型 目前楼市上供给的住宅主要有三类：一、高档住宅（以高层住宅 为主）；二、普通住宅（多层为主）；三、经济适用房（多层为主）。 虽然有三类住宅 项目但是在市场占有的比例有较大的区别，其中以 多层住宅占有的比例较大、高层次之、经济适用占有的比例相对较小。 当然这与当地市场需求特点不同和政府政策有关。就市场规律而言普 3 通消费市场还是市场需求的主力军。据统计现在高层住宅在市场上旧 项目而言占 40%左右，就供给量而言也超过一半，这说明供给市场存 在不平衡性，供给市场有待调整。 ②户型特点 就供给的户型而言目前市场供给的户型，主要以二室（80—110 平方米）、三室（130—160 平方米）、同时还有一定量的四室和复式， 户型设计为平层、错层、跃层、复式，其中平层、错层、跃层占有较 大的比例，尤其是错层比较多。 从销售情况看，市场销售比较快以及供不应求的户型以 80—100 平方米左右的二室和 120—13