南京凯润金城项目营销推广方案.pdf

大发 凯润金城 项目基本情况  位 置 长江路、中山路交接东北角  用地性质 A1、A2区：商业、办公用地 B1、B2区：住宅、商住用地  用地总面积 41876.1平方米,其中可建设 用地面积:35961.5平方米  市政配套面积:5914.6平方米 项目基本情况  建筑容量控制 A1、A2＜5.5，B1、B2＜3  建筑限高 A1＜100米、A2＜50米 B1＜80米、B2＜35米  建筑密度 A1＜35%、A2＜40% B1、B2＜20 项目基本情况  规划/建设特别要求 1、A1、A2区，高层主楼部分可建酒店式 公寓，但建设比例不得超过主楼部分的 50%。 2、层高要求：商业办公类平均层高小于4 米，酒店式公寓类平均层高小于3.5，住 宅类平均层高小于3.2米。 3、A1区西南角设置1500平方米城市绿 地。 项目基本情况  用地取得情况 开发单位：温州大发集团（南京凯 润） 取得时间：2003年8月 摘牌金额：总金额46000万 （合）732.5万/亩 楼面地价约2500元  目前工作进展 拆迁工作尚未完毕 初步规划已经形成 思路精要 站在城市的高度 以运营城市的魄力和实力 进行项目的运作 问题界定—— 四大思考 地理属性的思考 新街口商圈之于南京 项目之于新街口商圈 长江路之于新街口商圈 项目之于长江路 问题界定 产品思考 1. 对于南京，对于新街口CBD，对于 长江路，21万方的大型综合项目 意味着什么？ 2. 项目的核心卖点是什么？ 问题界定 市场思考 1. 不同类型物业的市场在哪里？ 2. 以什么产品启动市场？ 3. 合理的价格策略是什么？ 4. 创造性的需求在哪里？ 问题界定 运营思考 周期变化——连带影响 周期变化——连带影响 —— 带着问题的思考去阅读我们的思维 研究方法 旋涡式思考 写字楼 酒店公寓 商业 住宅 消费者 时代1竞争 时代2竞争 现状 本 案 未来 版块 时代1互动