2011年商丘新翼蓝调国际营销提案下.pdf

人车分流，景观大门，使人达到回家就是度假的开始。 人行栈道临水而行，人与景观的充分结合。 园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感 用景观带贯穿内部，节点与小型休憩娱乐空间结合，营造情景感 运用有特色和艺术性强的 雕塑小品，提升项目的品 质和细节之美； 小型运动设施或休闲娱乐场所与景观或部分结合，设置在室外，成为社区 的泛会所，加强参与性与人文性。 焦点空间的乔木搭配 在车行道转角处、人行道转角处和终点，都将植物群落（色叶、常绿、开花）合理搭配， 在四季产生风格各异的植物景观效果。 择 选 的 木 乔 叶 落 灌 图 析 分 木 景观设计参考 景观设计参考 第四部分 项目整体推盘思路 1、推盘方式 作为本项目的推盘，我司建议采取“充分蓄势、分批放盘”的方式，结合工程，选择有利的 时间节点集中放盘，主要考虑有以下理由： 　 “充分蓄势”更容易形成市场热点，造成旺销局面；而作为房地产项目，没有火热的销售形势 就不可能形成影响力。项目作为新盘第一次亮相市场举足轻重，一定需要足够业绩的支撑，才 能带动形势，故前期蓄势工作需要准备充分。 　 项目目前所在区域整体优势不明显，无论外部环境或是生活配套等都不十分完善，因此这就需 要充分挖掘项目自身优势，打造项目鲜明的特色，使其有一定唯一性。再加上周边竞争楼盘对 客户资源的分流，使项目销售压力增大，故营销推盘上需要走短、平、快的销售路线。 　 “充分蓄势”有利于集中 投入推广费用，配合主题 营销活动组织，更容易在 短时间内造成市场引爆。 考虑项目分期开发，且首 期规模比较大，产品线相 对丰富，因此需要进行分 批分次放量，充分做好做 实项目的销控工作，以保 证项目获得最大的利润。 项目定位中高端物业，一次性放量太多，将大大降低项目的高贵感和神秘感，不能完全体现项 目稀缺的价值。因此在整个推盘过程中需要逐步放大项目的优势与卖点。 项目产品的价格在销售过程中还需要逐步验证，一次性释放完全公布，将造成项目没有退路。 如果分批放量，则后期物业可根据前期进行策略调整，实现项目利润的最大化。建议项目采 取”低开高走“的价格策略，前期形成一定价格落差，才能保证项目开盘的火爆，为后续销售 及价格提升打下坚实基础。 由此，我司建议项目采用“充分蓄势，分批放盘”方式，将产品分为几个批次推出市场，引爆 几个不同概念下的鲜明卖点。如此既有效的控制销售风险，创造出一个接一个的市场聚焦，把 项目影响力越推越高，到最后引爆项目制高点，完美闭幕。 2、推广原则 1、加强区域性宣传，吸引人流 由于项目位置较偏，客流量低，如 何吸引更多的客户到场，是项目成 败的基础条件。在户外媒体、销售 网点、单张派发、短信群发方面应 加强区域性宣传，增强传送项目信 息的途径，以吸引大量人流，更重 要一点是宣传区域规划前景，及项 目高尚品质，以我们提炼出的项目 “10大价值蓝本”做为核心宣传卖 点，引起客户购买冲动。 2、项目“个性化”的形象 客户对项目的认知程度往往取决于项目的个性，没有个性的 商品极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内 在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大 大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业 绩的提升。对于本项目我们提炼出“国际居住区 蓝调生活 城”的品牌价值，将人们的生活理想与居住梦想对接，将 “蓝调”的符号放大，“一万种生活想象 只为一种蓝调生 活”、“蓝调国际•一种被仰望的格调生活”作为项目的高 端推广定位语，拔高项目市场形象，在前期即让项目以高端 姿态入市，树立高端项目形象，引起市场关注。 3、造势 占据市场首先必须拥有压倒一切的气势，独特的创意和表现引爆消费者心理的共鸣，形成充足 的市场关注焦点，为项目的后期推广奠定基础。在宣传推广中重点突出项目区域位置不可复制 性，社区景观、配套，以项目周边未来的规划和配套推动项目无限升值