正成沙河明珠销售提案排版.pdf

目录 一、前言 二、对项目的再认识 1、项目简介 2、城东遐想开往春天的地铁 3、沙河河居时代真的到来了吗? 4、竞案楼盘分析 5、项目SWOT分析 三、项目定位 1、项目属性以及档次定位 2、项目形象定位 3、目标客户准确定位 1)、附近区域换房客户 2) 、拆迁安置客户 3)、成发、川棉厂、钢管厂、热电厂等搬迁企业中上层管理群体 4) 、区域内的长期租房者 5)、其他区域客户 6)、其他投资型客户 四、如何为项目加分 1、包装推广 1)两点四线 2)现场包装:做大项目规模 1 2、广告推广 1)找好参照楼盘:沙河丽景 2)长期抢占成发、阳光100项目附近户外媒体 3、景观设计的改良 1)项目西面临铁路区域设置绿化隔离带 2)主入口附近区域适当增加人文雕塑 3)全民健身路径和集中绿化带区域增加休息设施 4、把销售安全和健康这一营销概念贯穿整个推广体系 5、一河+两公园 6、巧妙借势 1)借成发、阳光100即将大体量品牌开发之势 2)借城东工业企业大规模集体搬迁之势 7、一次服务一流的互动体验式营销 8、独到的蓄水方式POST数据直邮 五、价格体系 1、销售均价的问题 1)确定销售均价的方法 A、参照竞案楼盘的价格, 结合本案具体情况，作为保守均价的依据 B、通过为项目加分的内容和手段,再通过严谨的营销管理和执行,确定可行均价 C、以借势的内容和实际执行效果,确定期望均价 2)开盘销售均价的确定 A、虚拟销售 价格动态控制 B 、勇于不同层面和开盘前不同阶段的价格测试 2、一房一价策略 1)确定方法 2 2)垂直价差 3)水平价差 3 、低开高走的销售策略 1)数量控制 2)价格控制 3)起价控制 4、旺、平、滞销房屋的价格差异策略田忌赛马 5、涨价时间点分析 六、销售控制与销售节奏 1、开盘时间点建议 2、各销售阶段细分 3、销售控制 1)房源控制 A 、目的: 制造饥渴 B、房源配比 C、保留单位 2)价格动态调节 七、营销推广体系 1、推广主题:每天的水岸心情 2、推广线索:河居时代与河居文化 3、推广策略 A、始终围绕区域客户 B、针对沙河丽景 C、卖项目不如卖河景 D、亲切、有说服力地说明区域楼盘涨价前景 3 4、各销售阶段具体推广内容 A、形象导入期 B、虚拟销售阶段(试销)期 C、强销期 D、续销期 E、清盘期 F、广告排期表 5、广告效果测评体系 八、销售组织和销售管理 九、销售过程中可能出现的问题及解决方法 1、区域内即将亮相项目对本案销售影响的问题 2、收取排号费的问题 3、一二期销售衔接问题 十、费用预算 十一、附录 1、合作方式 2、策划团队简介 4 一、前言 二、对项目的再认识