江苏镇江丹徒金色阳光项目策划提案.pdf

提报前言提报前言 当跑道上只有一名选手的时候，无论跑得再慢，他都是冠军。 产品的差异性，决定运营的唯一性。 差异创造价值差异创造价值 ！！ 本次提报本次提报 ，我们将充分对细分市场及同类产品的差异进行研究我们将充分对细分市场及同类产品的差异进行研究 ，旨在为项目未来的运营寻找突破口旨在为项目未来的运营寻找突破口。。 目录 第一章 市场分析 第二章 项目定位 第三章 项目营销策略 第四章 关于普发 第一章 市场分析 一、镇江市房地产市场状况 二、丹徒区房地产市场状况 三、 本案即将面临的市场挑战 一、、镇江市房地产市场状况镇江市房地产市场状况 1.1镇江市房地产开发投资情况 今年1-10月全市累计完成房地产开发投资75.41亿元，回升11.9个百分点，10月当月完成房地产开发投资 12.53亿元，同比增长33%，环比增长29.5%，其中：土地购置费4.72亿元，同比增长58.9%。 10月当月投资的显著回升使得全年投资降势得到进一步遏制，房地产开发投资呈现趋好之势。与此同时，本 年新开工面积持续回升，1-10月全市本年新开工面积259.09万平方米，较上半年回升46.3个百分点。 ■普发观点： 镇江市商品房销售的持续景气且土地供应大，使得新开工面积持续大幅度增长，预计房源供应量 在明年将会有一波集中释放。 1.2镇江市住房土地供应情况 2009年，供应商品住房用地1.55平方公里，政策性住房用地0.084平方公里（经济适用房 0.08 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 2010年年，供应商品住房用地供应商品住房用地1.63平方公里平方公里，政策性住房用地政策性住房用地0.094平方公里平方公里 （经济适用房经济适用房0.09 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 年，供应商品住房用地供应商品住房用地11.7070平方公里平方公里，政策性住房用地政策性住房用地00.094094平方公里平方公里 （（经济适用房经济适用房00.0909 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 2012年，供应商品住房用地1.77平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.9平 方公里，廉租住房0.004平方公里）。 镇江市2009年至2012年土地计划供应数据 ■普发观点： 未来土地市场将维持较大的供应量，09年至12年镇江政策性住房供应为近年年均销售面积近3倍， 同时政府政策性住房供应量较大，未来镇江市场将长期维持较高的供应量，供应压力不容小视。 1.3镇江市商品房销售情况 1-10月全市累计实现商品房销售面积332.08万平方米，同比增长107.8%，实现销售额132.38亿元，同比增长 142142.4%4%。 商品房销售均价3986元/平方米，同比增长16.7%，商品房销售继续量价齐升之势，增幅均创今年以来新高。 在商品房销售中：实现商品住宅销售面积301.57万平方米，同比增长108.8%，实现商品住宅销售额116.87亿 元，同比增长139.6%，商品住宅销售均价为3875元/平方米，同比增长14.8%。别墅、高档公寓销售尤为火爆，1- 10月全市累计实现别墅、高档公寓销售面积27.75万平方米，实现销售额17.61亿元，分别同比增长2.5倍、2.8倍。 ■普发观点： 09年由于一系列房地产消费政策的刺激及镇江市“大拆迁”等题材的拉动，镇江商品房销售持续 旺盛旺盛，，市场销售均价稳步提升市场销售均价稳步提升，，市区可售房源进市区可售房源进一步减少步减少，，短时间造成供求两旺的市场格局短时间造成供求两旺的市场格局。。 1.3镇江房地产施工面积情况 1-6月全市商品房竣工面积为123.85万平方米，比去年同期增长60%，增幅较一季度上升28.3个百分点，其中： 住宅竣工面积109.91万平方米，比去年同期增长69.9%。全市共竣工商品住宅9319套，比去年同期增长1.7倍，竣 工房屋价值25.71亿元