杭州雅戈尔-杭商院策划提案.pdf

雅戈尔雅戈尔 ·· 杭商院策划提案杭商院策划提案 Boss ：郑青郑青 Team ：张亚珍 陈燕 李芳英 王素丹 雅戈尔 ·杭商院策划提案 雅戈尔 · 杭商院地块位于杭州市西湖区，地理位置十分优越： 东至浙江工商大学东至浙江工商大学，西至学院路西至学院路，南至文二路南至文二路，北至梧桐公寓北至梧桐公寓。地块地块 总出让面积36131平方米(约54.2亩)，容积率不大于2.6，建筑限高80 米米，，9090平方米以下小户型的比例为平方米以下小户型的比例为70%70%以上以上。。 据此，我们为本项目提出初步的策略构想。 看看我们现在的情况 楼盘情况 类型： 普通住宅 地理位置： 西湖区之教工路子149号 开发商： 宁波雅戈尔置业有限公司, 销售热线： 0574积率： 2.60 占地面积：36131 平方米 建筑面积建筑面积： 3613136131 平方米平方米 周围交通： 横有文一路贯穿东西，纵有学院路、教工路跨越南北，并 有公交有公交816816、4343 、1010、1111、1818、1919、815815、7070、2525 建筑类型： 高层、小高层、多层、低层 周边环境 学校情况：杭师院、翠苑一小、翠苑二小、翠苑三小、学军小学、杭师院附属小学、 文一街小学、文二街小学、杭十三中 商 场：物美超市、华润超市、文一路商街、翠苑农贸市场 其 它：翠苑电影院、鱼米之乡、万家灯火、我爱我家、肯德基 〖开发单位〗 附 加：升值潜力大、规划前景好 我们能看到的优势… 一、地段优势 二、周边边配套齐全套齐全 三、交通方便交通方便 我们的问题在哪里我们的问题在哪里？？ 一、成本高 楼面价楼面价：： “天价天价” （（1571215712元元//平米平米）） 售价高售价高 二、雅戈尔首次进军杭州房地产业 就房地产行业而言，雅戈尔在杭州的知名度不高 受众接受度不高 我们的优势不足以打动 受众，优势不能成为亮 点点… 如何化弱势为优势 / 化优势为强势 ？？？？？？ 一、摸清对方底细：看看竞争对手是怎么做的？ 1.周边低端楼盘概况 2.周边中高端楼盘概况周边中高端楼盘概况 二、我们能做什么？ 1.找到突破口 2.定位（产品、价格、群体、形象…） 周边低端楼盘概况 • 目标消费者为中低端收入阶层 目标消费者错位 • 楼盘主题定位偏理性楼盘主题定位偏理性 不是我们的策略不是我们的策略 • 以“低价格”刺激消费 我们是高端的 我们的竞争对手不应该是它们 周边中高端楼盘概况 • 绿城丁香公寓 • 世贸丽晶城 • 九树公寓 • 梧桐公寓 •• 华都兰庭国际华都兰庭国际 • 金都城市芯宇 周边中高端楼盘概况 一、绿城丁香公寓绿城丁香公寓 二、世贸丽晶城 类型：公寓 已入住楼盘 类型：公寓 建筑：高层 建筑：高层 价格：均价 21000元/平方米 价格：均价 2３000元/平方米 绿化绿化：：25%