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中海怡美山庄整合推广案 深圳闪隽广告公司 一、深圳地产时代不同了？ 随着关内土地供应的紧张与成本的急速提升， 很多开发商和置业者把目光投向了拥有大量土地 储备、成本低廉、环境优美的关外市场。 •关外（郊居）地产市场急速成熟： 关外地产从97年开始到现在，总共经历了三个阶 段： 第一阶段：98年前：地产市场启动期；领导品牌以 康达尔等为标志 第二阶段：99年-2001年：地产高速发展期；出现了 一批优秀市场化地产商和楼盘；如中海怡翠、中城 康桥、四季花城、美丽365等 第三阶段：2001-2003年：地产成熟期：桂芳园、冠 城世家、度假概念的万科东海岸等 * 战国时代的来临：与2000-2001 昆明地产市场相比； 第1、昆明地产项目市场阔容速度非 常快，因而导致市场竞争剧烈化； 第2 、从2002年开始，整个市场销售 状况平淡，同样可以反映市场竞争激烈； 第3、由于市场竞争的加剧，各家纷 纷均在寻求市场突破，因而规划、环境、 户型、配套等提升速度非常 快，目前水准非常高； * 市场质变点的出现：由于第二阶段昆明地产尚停留在 纸上谈兵阶段（规划设计、环境设计、户 型设计等），下一步高品质的眼见 为实即将成为市场的突破点； [ 判断 ] ：* 昆明的地产时代与2000年-2001年已经完全不 同了，在2002年-2003年随着市场竞争的 加剧，眼 见为实必然出现新的市场突破点（如深圳99年-2001 年）； 自然横岗 地域横岗 横岗优势 健康横岗 经济横岗 教育横岗 文化横岗 问题横岗 －－中海怡美面临的外部问题 问题一 横岗地产影响目前仍局限于片区之内，从几个横岗盘的客户来源 看，区内消费占了绝大多数，区外消费与外销小； 问题二 区内消费潜力有限，既体现在数量上，也体现在质量上，横岗 常、暂住人口仅35万余，除万余户籍人口外，外地人口多是收入 为千元左右的底层打工族，区内购买力严重不足； 问题三 横岗虽有深圳作为大后方，但是深圳消费者对横岗比较陌生，此 外无论是距离上、还是心理上，短期内都较难接受横岗。 问题四 从外销上看，港人对于横岗陌生程度更是有加，从港人消费特点 看，陌生的地方以及港人不扎堆的地方都可能使港人裹足不前； 问题五 布吉内销地位已经逐渐下降，随着深圳城市中心的西移，同为关 外地位的龙华可能取而代之，因此横岗内销潜力不容乐观； 问题六 居住郊区化，度假概念也只是在起步阶段，打造横岗内销居住郊 区化、度假概念为时尚早； 问题七 关外心理上、现实上的种种不尽人意使横岗仍然要从属于一段时 间的被动置业态 观点 中海怡美的开发横岗市场应时应势 机遇与挑战挑战同在 我们的环境 －－竞争对手标本分析 楼盘名 推广定位 推广核心 攻击点 锦冠华城 尊贵首