第八章_房地产价格与估价_(1).pdf

第五章房地产价格与估价 补充部分材料 2006年秋季 本章基本要点和难点 了解房地产价格的基本含义和分类 掌握基本的房地产估价方法 了解土地估价和房地产估价的区别 本章基本要求 能够辨析不同的房地产价格的含义 能够运用房地产的估价方法对简单 的房地产和土地项目进行估价 房地产价格及其含义、分类1 价格的现象：为获得商品或劳务所必须 付出的东西； 本质：价格是价值的货币表现，价值是 凝结在商品中的抽象人类劳动 房地产价格与一般物品价格共同之处：  用货币表示；波动受供求影响；按质论价优 质优价 房地产价格的特征 受区位影响； 是权益价格——不可移动性； 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租 金（服务价格）； 长期考虑——价格大、独一无二； 个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别 因素的影响 房地产价值 使用价值 （满足人们的效用）；交换价值 （同其他商 品的交换的量的关系）； 投资价值 （对某个具体投资者的经济价值）和市场价 值 （市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代 表绝大多数投资者））；  投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价 值 原始价值 （历史成本，购置资产时的价格或发生的支 出——不变的）；账面价值 （账面原始价值减去折旧 后的余额—— 随时间推移而减少）；市场价值 （现时 市场的实际价值—— 随时间推移变化） 与交易条件相关的价格 成交价格 （交易双方达成交易的价格（分为正常价格 和非正常价格））； 市场价格（房地产在市场上的一般、平均水平价格— —大量交易的抽象的结果）； 公开价格（公开市场上最可能形成的价格） 评估价值（评估人员对房地产的客观合理的价格或价 值进行估算和判定的结果） 价格形成的条件 成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场 是处于买方或卖方市场状态 公开价格的条件：  交易目的是收益的最大化；  掌握必要的市场信息；  充裕的时间；  具有必要的专业知识；  交易条件公开并且没有排他性。 与管制有关的价格分类 市场调节价（经营者自主制定，市场竞争形成）；政 府指导价；政府定价——政府对价格管制或干预的程 度 政府指导价：政府有关部门按照定价权限和范围规定 的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格 政府定价：政府有关部门按照定价权限和范围制定的 价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和 利润率） 评估价格： 评估价格包括： 基准价格 标定地价 房屋重置价格 基准价格 城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工 业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积 的平均价格； 特点：  是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根 据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价 地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均 价格 标定地价 一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途地价水平的标志性宗地的价格； 特点  是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地 块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等， 修订评估出的具体地块的某一时期的价格 房屋重置价格 是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级 下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必 要的费用、税金加上应得的利润。 ——求取估价对象房屋或建筑物价格基础 按照房地产的存在形态来划分的价 格： 土地