北京富力城地产南纬路项目推广思路案.pdf

富力城地产南纬路项目 推广思路初案 第一章 二环路上的建筑群落 ——产品产品SS.WW.OO.TT分析分析 市中心的位置市中心的位置 二环以内，市中心区域无可比拟的地位与价值。 • 自然环境。 长安街以南，公园最集中的区域。东有天坛公园、龙潭湖公园， 西有陶然亭公园有陶然亭公园，毗邻自然博物馆毗邻自然博物馆、北京教学植物园等北京教学植物园等，形成良好形成良好 的自然、生态与景观环境。 • 人文环境人文环境。。 前门、永定门的历史韵味，天坛、先农坛的人文胜景，老城区 的繁荣与底蕴，共同构成难得的人文环境。 • 交通环境。 南二环、中轴路、两广路等主干道近在咫尺，公共交通便捷顺 畅畅，交织成成熟的交通网络交织成成熟的交通网络。 • 生活配套。 学校学校、、医院医院、、超市超市、、运动场所等基本生活配套齐全运动场所等基本生活配套齐全。。 综合性的建筑群体综合性的建筑群体 21% 写字楼 住宅住宅 16% 商业 63% 写字楼 ＋ 住宅 ＋ 商业 的建筑群体。 项目构成项目构成： 由住宅、写字楼和商业三种业态构成，总建筑面积255352平米。 写字楼为主，建筑面积约16万平米； 住宅建筑面积约4万平米；商铺约5万平米。 结论结论 困惑一：既然本案是综合性的建筑群，那么我们到底卖什么？ 答案：应主推写字楼。 原因： 1、本案以写字楼业态为主，住宅所占比例小，价格高。若只做 住宅，会形成项目是一个住宅社区的片面印象，推广写字楼无法借 势势；； 2、商业部分定位为医疗器械城，主题明确，专业性强，人群指 向集中，范围较小，若主推商业，也不利于写字楼的推广。 第二章 打破南城商务的沉默 ——南城写字楼市场解析南城写字楼市场解析 东西重东西重，南北轻南北轻——京城写字楼状态京城写字楼状态 北京的写字楼市场一直存在着这一现象，是由于北京固 有的产业习惯而形成的格局。 特别是南城由于历史的原因，多年来没有成为城市规划 发展的重点发展的重点，，造成经济相对落后造成经济相对落后，，市政基础设施不够完善市政基础设施不够完善，， 区域缺少高科技产业支持和促进。因此区域整体的商务办公 类物业发展要远远落后于其他城区，而且各界对于南城写字 楼市场的的关注程度较低。 而也正由于区域整体商务环境的落后而也正由于区域整体商务环境的落后，，南城的商务项目南城的商务项目 无论是从供应、需求、还是产品方面都紧密切合自身实际， 因此也造就了南城所独有的商务市场发展特点。 商务氛围的匮乏商务氛围的匮乏——南城写字楼市场现状南城写字楼市场现状 一、市场供应散落市场供应散落，难以形成合力难以形成合力 • 南城整体上缺乏诸如科技、金融以及奥运这些国家重点产 业的支撑业的支撑，很大程度上影响了南城商务类物业的分布格局很大程度上影响了南城商务类物业的分布格局。 • 南城自身的城市定位有别于其他区域，住宅开发才是南城 的主流方向的主流方向，，而对商务类物业的开发目前还缺乏有效的资源而对商务类物业的开发目前还缺乏有效的资源 整合。 • 因此因此，，南城商务办公类物业的分布较为零散南城商务办公类物业的分布较为零散，，主要分布在主要分布在 两广路沿线及丽泽商圈、丰台科技园等地，市场凝聚力十分 欠缺，难以引起市场的关注和认可。 结论： 南城写字楼市场缺乏有效的整合，缺少应有的商务氛围， 不利于本案的推广。 整体形象不佳——南城写字楼市场现状 二、、整体形象不佳整体形象不佳，，乙级商务居多乙级商务居多 •