国民地产·天津张家窝镇项目第二阶段综合分析及定位报告.pdf

国民地产国民地产 ·· 天津张家窝镇项目天津张家窝镇项目 第第第第二阶段综二阶段综合合合合分析及定位报分析及定位报告告 2005/05/242005/05/242005/05/242005/05/24 第 1 页 伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作作作作…………  包括总经理、副总经理等公司高层及项目工作团对共同参加的项目动脑会  客户深访问卷调查及分析  与天津当地相关人士就项目进行的深度访谈  验证第一阶段基本假设及初步定位验证第一阶段基本假设及初步定位  通过经济测算对基本假设和定位进行分析  给出最终定位给出最终定位 ，，包括综合发展主题定位包括综合发展主题定位、、客户定位客户定位、、价格定位等价格定位等 伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作…………  深化产品定位包括总体规划建议、单体设计建议、园林景观设计建议、 指标经济分析  规划设计建议草图  完成规划设计任务书 第2 页 上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论上阶段研究结论：：：： 对项目的认识对项目的认识 优势与机会优势与机会 •项目的规模巨大，大盘开发，从某种程度上易于创造主题， 增强市场对其认知度； •• 由于天津城市整体规划的确定由于天津城市整体规划的确定，以及地铁以及地铁33号线和京沪铁路号线和京沪铁路 的规划，张家窝镇区域未来发展潜力较大，城市化倾向及市 场认知度将逐步得到提升； • 地块具备一定的景观条件； • 第三高教区的发展，使区域具有较好的教育和文化氛围； •天津整体市场处于高速发展阶段，未来仍有较大发展空间。 第3 页 对项目的认识对项目的认识 劣势与风险劣势与风险 • 地块所处得张家窝镇目前成熟度较低，缺乏必要的市政配 套和公交支持，市场认知度不高； • 项目面临周边大盘的竞争夹击之势项目面临周边大盘的竞争夹击之势 ，北有中北镇万科北有中北镇万科、金金 厦等大盘，东有梅江南外环外低密度组团； •• 地块自身有地块自身有一些负面因素些负面因素 ，包括地块中间的回迁房包括地块中间的回迁房、排污排污 渠； • 地块外围乡镇居民区和带污染的地块外围乡镇居民区和带污染的工业园区影响业园区影响。 第4 页 已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论已经得出的定位及开发策略初步结论 关于定位关于定位 由于整体规模巨大，建议功能复合，住宅类型多样化； 景观及配套应先投入，采取先作区域，后开发项目的定位 建议首开区公建合理设置建议首开区公建合理设置 ，，有利于市场化运作有利于市场化运作 。 关于开发策略关于开发策略 顺应目前市场需求，建议先期开发较低密度产品类型，如TOWNHOUSE。 先期开发中高档产品，为后期产品价值提升，和带动中低端产品预留空间， 从而实现整体价值最大化。 第5 页 本本本本本本本本项目项目项目项目第第第第第第第第二二二二阶段阶段阶段阶段阶段阶段阶段阶段工工工工作主要内容作主要内容作主要