南昌筑城奥斯卡营销定位大纲.pdf

筑城 ·奥斯卡营销定位大纲 天睿企划最重要的公寓作品 前前 言言 房地产营销的领先是行业进步的标志，项 目成功的砝码目成功的砝码。。正是出自对项目的荣誉感正是出自对项目的荣誉感 ，， 我们不懈奋斗，期待创新。 纲要纲要 ： 第一部分第一部分 ：：简要市场环境评估简要市场环境评估 第二部分：项目前期阶段性解析 第三部分：开发战略指导 第四部分第四部分 ：：客户分析与项目定位客户分析与项目定位 第五部分：项目硬软件提升策略建议 第六部分：营销策略构想 第七部分第七部分 ：推广手法与费用预算推广手法与费用预算 第一部分第一部分 ：简要市场环境评估简要市场环境评估  宏观市场  微观行业市场  竞争环境市场竞争环境市场 经济基础：经济蓬勃发展，形势良好 据江西省统计局资料显示：2007年1-10月，南昌市城市居民家庭总 收入人均11334.7元，同比增长18.9%，其中可支配收入人均10804.1元， 同比增长同比增长2020.0%0%，扣除物价因素扣除物价因素，实际增长实际增长1515.5%5%。 居民收入增加，必将导致生活品质提升。 闲置资金富足，将货币流通投向投资领域。 政策解读：政策调控加紧，市场观望情绪蔓延。 9.27新政 Key:开发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年；第二套住房按 揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，取消循 环抵押按揭；商业用房按揭首付不低于50%，利率不低于同期同档次 基准利率的1.1倍。有效抑制了投资与投机的需求，长期效果需观望。 企业抵抗政策风险的最佳保障在于：产品定位是否满足市场对“质” 的需求 政策解读：政治是经济的风向标。 政府政绩考核不再以单纯的城市政府政绩考核不再以单纯的城市GGDP生产总值生产总值进进 行考核，全面解决和谐民生问题，成为国内城市主流政 治方向。依靠出让土地金及房地产相关高额税收等提升 GDPGDP的手法已逐渐成为历史的手法已逐渐成为历史。。 南昌市场：多种房屋建设体制，将房地产导向稳步发展 加加强经济适经济适用房建设房建设 明确年内建设经济适用房70万㎡，陆续推售13宗限套型、限房价的商品房 814814亩亩 ，规划建筑面积规划建筑面积9797.66万万㎡㎡ 。 不断完善租赁住房制度 通过实物配租通过实物配租、租金配租和租金核减等方式租金配租和租金核减等方式 ，加大廉租房建设力度加大廉租房建设力度 ，由人由人 均7㎡住房使用面积增加到人均8㎡；提高了租金配租标准，由原先的10元/ ㎡㎡提高到提高到 1212元元// ㎡㎡。 低价经济适住房大量入市、有效的挤压了投资泡沫。商品房销售真正面向 社会中产人群，质量及消费差异化竞争逐步升级。 公寓微观市场公寓微观市场 南昌公寓发展历程及特点南昌公寓发展历程及特点 第一阶段：低总价，低首付的成功 时间：02～04年 特点特点：自自0202年年88月月 ““东方巴黎东方巴黎””上市以来上市以来，酒店式公寓正式进入南昌地产酒店式公寓正式进入南昌地产 市场，此阶段的项目主要特点为户型设计较为简单，产品与大户型住宅没有 很大区别，功能配置尚不完善，主要依托低总价、低首付获取成功； 代表项目：洪城时代广场、东方巴黎、爵士馆、江滨威尼斯； 第二阶段：精装修、性价比的成功 时间时间：0505-0606年年 特点特点：：精装修成为公寓的必备元素精装修成为公寓的必备元素，，开始提供高于平常的酒店式服务开始提供高于平常的酒店式服务。。 代表项目：铂金特区、江信国际金领域、胜利广场、时代广场。 第三阶段第三阶段：服务服务、包装包装、品牌等多元化元素成为致胜品牌等多元化元素成为致胜 之道。 时间：07年-08年后 特点特点：引进知名酒店的服务，完善的会所配套，豪华装修，准确有效的 包装手法等成为新的公寓趋势。 代表项目：海航、皇冠国际 2005年-2006年是小户型倍受青睐的黄金置业期。根 据南昌市房管局备案资料数据显示据南昌市房管局备案资料数据显示：2006年南昌市