某项目定位与物业发展建议方案(PPT 168页).pptVIP

;中建集团与门头沟签订500亿的战略合作协议，实现一级、二级土地的滚动开发与建设…;…本地块是中建一局在门头沟进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段，位于门头沟老核心区北部，总体量30.3万… ;…做为门头沟的“首发”项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地”与“回笼资金”的使命;项目位于双裕环岛向北1.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接…;公交系统： 运通101：望京 →安贞桥→ 大钟寺→苹果园→首钢小西门 运通112：史各庄 →上地→ 马连洼→百望山→青龙桥 运通116： 苹果园→首钢小西门→五里坨→ 石景山南宫→ 三家店 公交336：大峪→五里坨→苹果园→田村→阜成门 公交929：苹果园→双峪环岛西→龙泉务→王平村→千军台坑站 公交892：苹果园→双峪环岛西→二六八医院→王平村→河南台站;商业设施及基础服务类场所，如商场、饭店、超市、酒店等;…地块指标中限制条件较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰，将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响…;…西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的“依山傍水”的城市自然资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑;;排名;…但随着重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要…;现阶段的关键任务;;本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析;;;地处北京西部山前平原地带，具备良好的生态环境，是北京西部的天然生态屏障…;…并拥有悠久的历史和浓厚的文化底蕴;房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准;图二：北京16个区县及开发区2011上半年GDP现价增速;年份;全社会固定资产2011年前7个月与2010年整年水平持平，2011年1-7月房地产投资34.7亿，同比增长560％，房地产投资存在巨大的发展空间…;2011年上半年生产总值（GDP）;生态涵养建设区;定位北京西部的综合服务中心（WSD），承担生态友好型产业转型、维护生态环境功能，引导高品质、组团式集约发展…;长安街西延线、京西CBD（首钢区域）、全国首条中低速磁悬浮轻轨、全国首个7A级酒店等高端设施奠定了门头沟新城建设的高起点…;区域规划不只是概念，有较强实现性，推动力强建设迅速，区别于其他新城！;第七届农民运动会开幕式;;基于本体条件与区域背景，世联判断本项目未来的定位一定要强调都市级配套与自然资源的占有，走城市宜居型的发展路线，凸显项目与生俱来的竞争优势;;…2010年以来，政府调控政策频出，“新国八条”和“京十五条”表明政府的调控决心，严控楼市依然是一段时间的主旋律… ;新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令;商品房土地成交的建设用地面积从供应上看，2008年的供需矛盾较为明显，供需比为0.5：1，供不应求。而其他年份供应和成交土地的面积均逐年上升。。 主要原因是2008年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为2007年的存量。 ;近几年来北京市商品房08年和今年1－8月份的供需比为1.31和1.03，供大于求；09，10年都小于1，供不应求；08年由于全球性的金融危机，开发商资金紧张，增加供应量，以快速回笼资金；09供应面积同比下降13.3%，主要因为08年大量开发商拿地比较少。 2010年和2011年1－8月供需求相对稳定，供需比为0.98和1.03左右；;2011年较2010年2-8月各产品面积去化同比下降比例;;;;;2007～2011期间，门头沟仅成交6宗土地，其中住宅用地4宗 除09年北京天台山创下9314元的高楼面地价外其他土地成交价处于北京市场较低水平，必威体育精装版成交楼面地价为5582元;…区域待上市土地1宗，为限价商品房地块，总建面约38万平米，容积率2.7…;世联认为：;…成交地块中有两块土地已经转化为项目，并有一块已经售罄，未来土地存量集中在长安街西延线附近;周边项目现有商品房项目有5个，2个项目为待售项目，在售项目中1个为50年公建产品，1个为住宅社区尾盘，1个为临近区域洋房产品…;…区域的项目存量与土地存量约129万平米左右，其中109 万平米集中在长安街西延线区域，老城区存量仅为20万平米 ;项目名称;;客户情况：;;【金谷香郡】…以地源性、改善需求客户为主，客户主要关注点集中在周边环境、产品形式、交通，性价比高去化速度较快;;华润润西山;续客情况：2011年3月开始续客，至今累计排卡客户700余组，但水分较大； 客户区域来源：门头沟当地客户与外来客户各占50%，本地客户拆迁客户所占比例较大。外来客户大多数来自海淀与丰台，少数客户来自石景山； 客户年龄：3