某项目启动区定位及物业发展建议方案(PPT 164页).pptVIP

众鑫地产南昌项目启动区定位及物业发展建议;项目研究工作的阶段划分——目前第二、三阶段同时启动;;报告架构;战略推导——拔升项目整体价值，实现利润最大化;项目整体发展战略;客户定位：以实力强劲的大市场老板为核心客户，拉动其它重要客户需求;形象定位——创造南昌都市生活新高度，示范南昌城市未来城市价值;产品定位——体现都市意向的现代、多元化、复合型产品体系;各种产品配比;住宅户型定位：基于项目的站位和目前市场主力产品， 项目户型产品为适度的大户型;本项目公寓户型定位;现有的2个规划方案主要在商业配置上有所不同，开发商倾向于方案A;报告架构;物业建议的策略和原则;物业建议所需解决的问题，结合客户需求、市场竞争、发展趋势来分析;城市发展所带来的项目发展先决条件决定了项目物业的都市化意向强烈;只有客户能感受到的价值，才是项目需要展示出来的价值;;产品核心竞争力提炼;都市意向之城市精神——多元化、时代感;都市意向之城市尺度——高、大、阔;都市意向之城市空间——韵律感、仪式感;都市意向之城市效率——共享的、便利的;物业核心价值体系提炼;项目物业竞争价值的再思考;报告架构;建筑风格及外立面细节建议;南昌客户已经普遍接受现代风格的住宅，市场上的(中)高档建筑立面以素雅为主，但整体趋同;现代建筑风格类别匹配——南昌中高端以上市场以典雅主义和国际主义风格为主;典雅主义风格——市场竞争激烈，要突破价值标杆，产品需更加精益求精;绿城?春江花月案例——临江景观的典雅主义典范;典雅主义市场竞争激烈情况下，需要以风格细节的准确到位突破市场价值标杆;选择高雅和谐的浅色系营造非凡气度空间，迎合市场取向;高档建筑材料保证典雅主义高贵格调;以三段式立面明确典雅主义风格，以色彩和檐口作为分段方式，保持整体造型协调;简化的柱廊装饰立面，与建筑底部设计综合考虑;檐口设计强调形制标准，作为划分上中层立面的主要手段;建筑设计建议之典雅主义CVA总结;国际主义风格在南昌市场刚刚起步，客户认同度高，市场空间大，较易实现差异化;底层处理;在国际主义风格之下，需要突出细节实现差异化，以与众不同的形象面对市场竞争;本项目整体色系建议——以高档质感的淡雅色系为主色调，其它冷色调点缀;建议立面采用简洁明快线条，避免复杂造型，局部适当采用弧形元素，楼王产品应更具震撼力;外墙材料是体现品质感的最重要的元素，需着重打造;建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式，丰富立面效果;细部结构以简单直线造型的金属元素（如类黑白色）展示，注重品质精良;质感玻璃增强现代感觉，需与建筑外立面色调协调，同时需考虑窗户的隔热性能;在保障品质的前提下，注重成本控制;建筑设计建议之CVA总结;户型研究;建筑单体研究;南昌（小）高层产品整体以通透方正为主流，户型在舒适度在基本保障的基础上有一定的提升;必威体育精装版上市的的较高价值物业则进一步注重了舒适度的提升;创新的元素开始运用于市场，但是手段较单一，且同质化的元素泛滥，且赠送手段少;楼王产品近年在市场开始出现，但是产品尚未成熟，且赠送的面积不多;市场客户敏感点反馈;户型的竞争价值原则分析;基于差异化战略的户型产品的竞争价值体系构建;;品质产品提升生活价值;通过观景露台或是窗户来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳;将以起居室为核心的动区空间功能适度强化，满足南昌客户生活习惯;适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适;功能空间细化——高价值物业提升生活品质的常规手法;储物间和嵌入式衣柜——易于感知的实用功能空间赠送迎合主力客户需求;奇偶层送露台，超过6m赠送全部面积;;凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。;窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值;赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光,增添居室情趣;独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积;;户型价值点汇总;单体其它要点;高层底层局部架空，与社区内部景观结合——提高社区环境的舒适度，体现原生态的自然空间;入户大堂是客户观察品质的敏感点，需着重处理;户型和单体设计避免一些异型空间。尽可能的方正实用;报告架构;酒店式公寓建议;市场现状简述——市场良好，公寓产品主要面向投资客户，但需预防区域未来可能的竞争问题;酒店式公寓建设KPI体系——以普通公寓的形式实现酒店式高档感受;公寓处于展示都市形象最佳位置——整体风格与住宅保持一致，色调进行区分;高档入口大堂——“酒店品质的第一感觉”;公寓专属的空中小型会所;独立景观：商业和公寓连接部的转换层如果不能进行其他功能转换，则做成空中花园，景观向空中延伸;停车动线和活动空间与其他物业分离;“酒店式”的物业服务——项目体现酒店式公寓的软