第2章 宗地地价评估(7-8)_图文.pptVIP

城市土地评估 §2 宗地地价评估方法 一、成本逼近法概述 二、地价构成分析 （一）地租、土地投资与土地价格关系 二、地价构成分析 （二）土地取得费 二、地价构成分析 （二）土地取得费 二、地价构成分析 （三）土地开发费 二、地价构成分析 （四）税费 二、地价构成分析 （五）土地开发投资利润和投资利息 二、地价构成分析 （六）土地增值收益与土地开发投资现值 三、成本逼近法适用范围 四、成本逼近法公式 四、成本逼近法公式 四、成本逼近法公式 四、成本逼近法公式 五、成本逼近法步骤 六、成本逼近法应用 （一）成本逼近法应用注意事项 六、成本逼近法应用 （二）成本逼近法应用——案例1 六、成本逼近法应用 （二）成本逼近法应用计算案例1 六、成本逼近法应用 （二）成本逼近法应用——案例2 六、成本逼近法应用 （二）成本逼近法应用计算案例2 六、成本逼近法应用 §2 宗地地价评估方法 一、收益还原法概述 一、收益还原法概述 二、收益还原法计算公式 （一）纯收益和还原利率每年都不同 二、收益还原法计算公式 （二）纯收益和还原利率每年都相同 二、收益还原法计算公式 （三）纯收益在前若干t年有变化，后若干年n-t不变，还原利率不变 二、收益还原法计算公式 （四）未来若干年后不动产价格已知 二、收益还原法计算公式 （五）纯收益按差比级数增减，还原利率不变 二、收益还原法计算公式 （六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变 作业三 当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下： ? ? ? 若a1=a2=…at=a 1．纯收益按等差级数增 （1）土地使用年期有限： ? ?（2）无限期基本公式 ? 2．纯收益按等差级数增 （1）土地使用年期有限： ? （2）无限期基本公式 1．纯收益按等比级数增 （1）有限期基本公式： ? （2）无限期基本公式： ? 2．纯收益按等比级数减 （1）有限期基本公式： ? （2）无限期基本公式： * * Urban Land Valuation 武汉大学资源与环境科学学院 主讲人： 唐旭 §2.1 宗地地价评估概述 §2.2 建筑物的估价 §2.3 成本逼近法 §2.4 收益还原法 §2.5 剩余法 §2.6 市场比较法 §2.7 基准地价系数修正法 §2.8 路线价修订法 § 2.3 成本逼近法 一、成本逼近法概述 二、地价构成 三、成本逼近法适用范围 四、成本逼近法公式 五、成本逼近法步骤 六、成本逼近法应用 （一）成本逼近法定义 成本逼近法（Cost Approach），又称原价法，合同法（Contractors Method）、重置成本法。 成本逼近法是以土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 基本计算公式： 土地价格=土地取得费＋土地开发费 ＋利 息 ＋ 利 润 +土地增值＋ 税 费 （二）成本逼近法基本原理： 卖方角度—— 生产费用价值论（价格不低于花费代价） 买方角度—— 替代理论（价格不高于同类地产的价格） 平衡点 —— 正常成本（费用加上正常利润、税金 ） 基本成本 等量资金应获等量收益 所有权应得收益 土地构成= 土地物质 + 土地资本 地租构成= 真正地租 + 土地投资的折旧及利息 （依附土地靠地租回收） 改良后地租=原土地地租+土地开发投资年收益+增值地租（级差地租） 改良后地价=原地租资本化+土地开发投资现值+增值地租资本化（级差地价） 土地价格= 投入成本（原土地地租资本化或购买价格+土地开发投资现值） +利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租资本化） 按地产经营者的角度变形转换 土地投资增值与地租地价 土地与地租构成 1. 国家征用农村集体土地 土地取得费就是征地费用，是国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费等。 征地中的各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或《土地管理法》规定的应当支付的客观标准来确定。 征地行为是国家依法采取的限制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用因而不能是土地购买价格，我国征地费用可以称为转换用途土地的非市场购买价格。 用地单位为取得土地使用权而