2不动产与不动产估价_图文.pptVIP

第一章 不动产及其价格 教学内容 一、不动产的含义 二、不动产的特性 三、不动产的权属 四、不动产的价格 五、不动产价格的特性 六、不动产价格的影响因素分析 ? 第一章 不动产及其价格 一、不动产的含义 1、从实体的角度： 土地及其地上的定着物 土地 狭义的土地：指地球表面陆地， 包括陆地表面、地下和地山垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和 被水覆盖的部分。 第一章 不动产及其价格 最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆 地和被水覆盖的部分，还包括阳光、 空气、水、热能、风力等自然赋予的 一切有形和无形的自然力在内。 第一章 不动产及其价格 地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地 不分离的状态下才能使用物体。如建 筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为 不动产？ 第一章 不动产及其价格 2、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高人 民法院《关于贯彻执行〈中华人民共 和国民法通则〉若干问题的意见》第 186条规定：“土地，附着于土地的建 筑物及其它定着物，建筑物的固定附 属设备为不动产” 第一章 不动产及其价格 土地:包括地下及上空，但法律另有 规定的除外，如矿产资源、文物属于 国家所有等。 附属于土地的建筑物及其它定着物: 房屋、桥梁、水井、地上建造的庭 院、花园、假山、栅栏等。 建筑物的固定附属设备:排水管道、 电力、热力系统等. 第一章 不动产及其价格 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ；（2）面积（3）四至； （4）形状；（5）产权状况； （6）利用状况； （7）规划设计要求；（8）出入口方位 ； （9） 土地生熟程度； （10）地质、水文和气象条件； 第一章 不动产及其价格 土地生熟程度——基础设施 七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。 某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城 区，为独立工矿用地，总面积为1500 平方米。宗地东高西低，地下水位适 中，东南角有一自采水井，用于企业 生产取水（附近无市政供水管网） 宗地为多边形，不规则，北段边界为 弧形，种植有3米宽挡风树木，四周 有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本 地草种，内有十字型道路，外有2千 米长的道路与国道相连，宗地有11 栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服 务楼1栋，变电房1栋，企业用电来 自3000米外的变电站，企业通讯 网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件 第一章 不动产及其价格 对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4） 结构；（5）设备；（6）层高或净 高；（7）空间布局；（8）装饰装 修；（9）外观;（10）建成日期；（11）利用状况；（12）维修养护 情况及完备程度；（13）产权状况；（14）公共服务设施完备程度 第一章 不动产及其价格 几个概念： 建筑高度: 建筑限高，是指地块内允 许的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度: 建筑覆盖率，是指一定 地块内所有建筑物的基底总面积占建 筑用地面积的比率； 容积率——是反映和衡量地块开发强 度的一项重要指标，是指一定地块内 总建筑面积与用地面积的比值。 第一章 不动产及其价格 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑 物的基地面积为700m2，建筑物层数 为4层，如果建筑物的各层建筑面积 均相同。则该宗土地的容积率为多 少？建筑密度为多少？ 第一章 不动产及其价格 二、不动产的特性 1、地理位置的固定性与区位条 件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的土 地上的定着物也是固定不变的。 区位条件：不动产在被人们利过 程中所表现出的社会、经济位置。 第一章 不动产及其价格 2、土地面积的不增性与经济上的 增值性。 土地是自然历史的产物，其总量 是不变的、有限的，既不可能增加， 也不可能减少。 土地的增值是客观存在的，反映在 土地利用和土地交易中。 第一章 不动产及其价格 3、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使 用而消耗、磨损和灭失。 建筑物在使用的过程中则会产生 磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑 物都有一定的耐用年限。 第一章 不动产及其价格 4、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、