《资产评估学》第四章_图文.pptVIP

P231/10 1)建筑部分的重置成本: 800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) ONE 第五节 房地产价格的假设开发法评估 01 基本原理 适用范围 02 计算公式 03 估价步骤 04 假设开发法应用举例 05 一、基本原理 1.含义 假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价格的方法。 2.基本思路 二、适用范围 假设开发法适用于下列房地产的估价： 1.待开发土地的估价 用开发完成后的房地产价值减去建造费用、专业费等。 2.将生地开发成熟地的土地估价 将开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地价。 3.待拆迁改造的再开发地产的估价 这时的建筑费还应包括拆迁费用。 三、计算公式 （一）基本公式 1.将生地开发为熟地出售。 生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费 2.由生地建造房屋租售 生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费 3.在熟地上建造房屋租售 熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 -购买熟地的税费 4.将毛地开发为熟地租售 毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 5.由毛地建造房屋租售 毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 6.将旧房屋装修改造为新房屋后租售 旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费 7.将在建工程完成为房地产租售 在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续费建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费 （二）具体公式 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 四、估价步骤 调查估价对象的基本情况 选择最佳开发利用方式 估计开发周期（建设期、租售期的估计） 预测开发完成后的房地产价值 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 进行具体的计算 调查土地的限制条件， 调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状。 调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等。 调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等； 调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。 1.调查被评估对象的基本情况 根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。 2.确定被估房地产最佳的开发利用方式 3.估计开发周期 包括建设期估计，租售期估计。 根据所开发房地产的类型通过两个途径获得：对开发完成后的房地产总价 1．对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2．对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。 ?(4)预测房地产售价 [案例] 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积5000