《城镇土地估价规程》新版讲授提纲.docVIP

PAGE 1 PAGE 3 《城镇土地估价规程》新版讲授提纲 一、《估价规程》为什么要修订？ 规程实施的外部环境已改变，市场化程度提高； 估价技术方法不断优化、改进。 二、修订过程及原则 1、过程 1992年9月份，原国家土地管理局编制印发了《城镇土地估价规程（试行）》，1993年正式实施； 1995年3-11月份，对《规程》进行第一次修订； 1997年3-11月份，对《规程》进行第二次修订； 前两次修订均未形成成果。 1999年3月份，第三次《规程》修订专家组成立；2000年9月份完成送审稿；2001年验收通过；2002年7月实施。 2 原则 （1) 科学性原则。《规程》所规定的城镇土地估价的有关原理、方法及技术路线等，要求科学，符合地租地价的基本理论； （2) 可操作性原则。《规程》各条款要求符合当前我国土地市场的实际情况，具有可操作性，能明确地指导估价工作； （3) 系统性原则。《规程》本身各章节要前后连贯，自成系统，对城镇土地估价工作的规定要全面； （4) 开放性原则。紧密联系土地市场的动态发展，满足日益多样化的评估需求及新技术在估价工作中的广泛应用的需要。 三、《估价规程》修订前后的异同 1、相同点：是主要的。这次修订是在原规程的基础上，总结近十年来估价工作的实践，针对目前市场经济要求进行的，其基本方法、基本原理及要求，均与原规程相同。 2、不同点： 体例不同。 修订后框架： 前言； 1、范围； 2、引用标准； 3、总则； 4、估价原则及价格影响因素； 5、基本估价方法； 6、基准地价评估； 7、宗地地价评估； 8、主要用途土地价格评估； 9、其它权利土地价格评估； 附录A：（标准的附录）收益还原法原理及公式 附录B：（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 附录C：（标准的附录）基准地价评估用表 附录D：（标准的附录）名词解释 附录E：（标准的附录）估价报告规范格式 适用范围不同。本规程增加了农村集体建设用地。 要求程度不同。更严、严细。如基准地价资料整理、亚类用地、他项权利价格评估等。 内容有增加。如基本方法、更新方法、亚类及他项权利评估方法等。 概念有界定。地价及其他名词解释。 更内贴近实用性。如划拨土地使用权价格评估、毛地价等。 更有可操作性。各方法之资料收集、步骤及可能出现的问题等，较原规程规定更细。 四、概念说明 1、土地使用权价格：是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 正常市场条件、土地使用权、土地利用条件（土地开发程度、土地利用方向与土地利用强度）、一定年期、特定的估价期日。 市场:是指通过价格机制将购买者与出售者聚在一起的一系列安排。 市场价值是指在分开市场上有意愿、具有能力及有充分信息的购买者和出售者经慎重行动而行成，并以现金或其他确定条件所衡量的最可能价格。 在美国估价报告标准中，要求每一份估价报告对所估对象的市场价值定义内容有：确认受估价的特定不动产权利；陈述估价意见的有效日期；价格的表现形式；本价值的限定条件，如融资条件等。 这里的土地利用应一般应是最高最佳使用。四个条件：法律许可、技术可能、财务可行及产出最大化。并依此顺序。 2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 3、生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 5、基准地价（大调查的规定与此相同）：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 6、基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。 7、标定地价（地价监测点）：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 8、划拨土地使用权价格（P40） 9、承租土地使用权价格（P39） 是该权利的价格，故是差值，不是整个土地收益，不能与土地使用权价格相混。 10、地役权价格（P41） 11、均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域。 原规程中没作规定。在估价实务中，对此定义一般偏大。 三、基本估价方法 （一）收益还原法 针对估价工作实际，将有收益的土地利用类型归纳为四种，即土地租赁、房地出租、经营性企业和生产性企