城市土地定级估价综合模型_图文.pptVIP

第12章 城市土地定级估价综合模型 第12章 城市土地定级估价综合模型 学习目标 通过本章教学，使学生了解现有的土地定级估价方法存在的问题；掌握城市土地定级估价综合模型的具体建模和应用过程；理解城市土地定级估价综合模型的优点。 学习重点难点 重点：城市土地定级估价综合模型的建立和应用。 难点：城市土地定级估价综合模型的建模思想。 §12.1 城市土地定级估价简述 12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题 12.1.2 综合模型评估方法的优点 12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题 12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题 12.1.2 综合模型评估方法的优点 §12.2 城市土地定级估价综合模型 12.2.1 建模的基本思想 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 12.2.3 城市土地定级估价综合模型应用的具体过程 12.2.4 城市土地定级估价综合模型的优点 12.2.1 建模的基本思想 城市土地定级的基本思想是：选择出影响因素列；确定出各因素的权重；计算综合加权值z ；对z进行聚类的结果，就是该城市土地的定级结果。这实质上是假定：因素的综合加权值z能适当地反映城市土地的质量、地价的变化规律，即城市土地的地租r（或地价p）与因素的综合加权值z之间存在如下的近似关系： 其等价的近似关系式为： 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 设某城市有K种用地类型（一般情况有三种：住宅类、商业类、工业类），影响h类用地效益（或单位地租）r的因素为 ，将r作为因变量，而将 作为自变量，可构成如下形式的享用价格模型： 其中： 表示第j个因素的均值， 表示e0服从均值为0，方差为σ2的正态分布。 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 设按第h类用地划分的匀质用地单元有mh个，第i个单元的作用分值向量为 ，该单元内有样本用地的单位地租为rih（这可由房地租金分离而得到，或利用交易不动产价可分离得到单位地价，再转换成单位地租。为了书写方便，在无歧义的情况下，以后将略去用地类型的脚码h。不失普遍性，可假定因素作用分值都是正向的，即分值越大，地价应当越高。 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 则：R是一随机向量，满足如下线性模型 。现在的目的是在约束条件 ，求未知参数 ，使上式的拟合误差最小，即变为求解如下的二次规划问题。 ，约束条件为 该二次规划问题的解必然满足Kuhn-Tucker条件： 其中， 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 加入人工变量 ，记 ， 是主对角元素为 的对角矩阵，当 时， ；当 时， ，原规划问题变为： 这等价于求解如下的线性规划问题： ， 约束条件为： 12.2.2 城市土地定级估价综合模型 上述线性规划问题的解为 ，这样，就得到了城市地租与影响地租的因素作用分值向量之间的经验关系式??称为城市土地定级估价综合模型： 或 将第j单元因素作用分值代入上式，便可得到地租Rj的拟合回归值为： 它们是因素作用分值与地租的观测值的合理综合，用于城市土地定级与基准地价的测算将更为合理。 12.2.3 城市土地定级估价综合模型应用的具体过程 12.2.4 城市土地定级估价综合模型的优点 * * 现有土地定级估价方法的工作流程 确定城市土地定级估价工作的范围及用地类型（一般分为住宅、商业、工业三类）； 确定影响城市地价的因素体系及相应的权重； 划分匀质的用地单元； 测算每个用地单元的各个因素作用分值； 测算各单元的综合分值； 按单元综合分值的大小，将相应单元的土地划分为不同的级别； 用统计方法检验级别划分的合理性； 测算各类用地的级差收益； 确定各类用地所有级别土地的基准地