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世茂国际广场商业项目营销策略报告 项目认知 区位特征——具有很强的跨区域辐射力 苏州 轻轨1号线 航站楼 对接花桥 11号线 阳澄湖 前进路 花桥站 高铁站 ?处于昆山东部，靠近沪宁高速陆家出口，上海抵昆山的第一站； ?依托前进路，十余分钟车程联系昆山主城区； ?位于前进路的上海浦东国际机场昆山航站楼； ?未来规划的轻轨，有效联系昆山、苏州、花桥乃至上海。 发展规划——昆山城市重心东移，区域行政、经济地位提升 依托森林公园、体育中心，重点 发展居住产业。  西 主 东 城  依托开发区，发展商业、商务、办公；未来行政中心的东移。 ?伴随“居住向西，产业向东”理念的确定及“城市东部副中心”概念的提出；?前进东路打造成昆山政治、金融一条街；?轨道交通1号线规划：沿前进东路规划； 产品价值——世茂品牌，大型现代化综合性商业，具备鼎足一方的能力； ?一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体，具备引领昆山消费、改变和提升昆山商业发展态势的能力； ?20余万方的商业体量和全覆盖的业态，具有极强人群聚集能力，形成新的商业中心； 世茂品牌和70%的持有经营，是未来世茂广场商业良性发展的保证。 对项目定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业，并形成对华东地区的辐射效应。 ?从区位特征和未来的发展规划来看，前进东路沿线将会成为昆山行政、金融和 商业中心，项目所在的区域将跃升为新的城市中心。 ?从产品价值来看，20余万方的商业体量和世茂品牌，使本项目即具有聚集大量 消费人群的能力，又有辐射周边的潜力，从而形成昆山新的消费中心。 近期，目前定位昆山市级的商业中心之一，并逐渐成为昆山全市主流 的、全面型的消费中心，辐射太仓、花桥等地区； 中长期，通过交通导入和新颖的业态规划，成为华东地区、沪宁沿线 的一个具有很强目标性的休闲、娱乐中心，重点吸引上海区域的消费客群。 操盘思路（针对可售的30%部分商业） 项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低； 营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值，建立起本项目在昆山的标杆性地位。 操盘思路 学术线： 通过第三方声音（政府、学者、媒体）炒作城东发展规划、城市地位； 品牌线： 通过媒体、展示、活动等方式向市场解读产品、宣扬世茂品牌的经营实力 客户线： 在销售方面，引入外区域投资者，对本地投资者形成促动，提高产品的溢价能力； 在招商方面，注重引进商户的持续经营能力，同时引进本地和外地商家， 产品线： 对主力店业态形成有效互补。； 项目卖点梳理 1、区域发展：昆山新城市中心 2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保证 3、大型综合性商业，引领昆山的标杆，辐射华东长三角地区 4、不受政策影响，具备全客层的购买资格 5、商业的投资收益、租金收益大于住宅 6、区域正处于大规模住宅开发阶段，本项目解决区域缺乏大型商业 的短板问题。 业态定位（针对可售的30%部分商业） 已开业的世茂广场业态： 影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱乐、餐饮为主的大型shopping mall。 目前初步规划的二期主力店业态： 大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。 可售部分商业的业态定位为年轻化、时尚化、精品化，与上述的大型主力业态形成互补，主要业态考虑为特色 餐饮、时尚酒吧、健身康体，精品零售。 考虑到西边为小户型的soho，业主多为年轻人，此部分业态定位为健康 运动、休闲餐饮主题，以健身会所为主力，包括品牌运动服饰、运动器 械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等 业态。 便利店 美容美发 一、二楼 为健身会 所 数码店、运动服饰、 运动器械  咖啡、西式快餐 日式料理 三楼为网吧 可作为超市业态的衍生部分，业态定位为家居主题，包括高端厨具、精 品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等，以及类 似于一茶一坐的中式餐饮。 一茶一坐等 中式快餐 精品中餐 花艺 流行饰品 高端厨具 进口日用 床上用品 小百货 临河商业单体体量较大，且交通动线不佳，可考虑目的性消费很强的业 态，并充分发挥临河的景观优势，业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女 子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。 休闲养生 餐饮、酒楼 时尚酒吧、女子 SPA、瑜伽 临前进路的两幢独立商业，体量大、临街昭示性强，且停车方便，建议考 虑的业态可选择为：东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影； 西边临近大润发，人流更为密集，建议为有一定品牌的零售品牌，以实现 高租金收益。 人流动线建议 主入口 进入沿河商业 及西侧商业。  进入大润 发的次入 口。  进入大 润发的 主通道。 打通世茂东一号与世茂商业的交通，惠 及中央广场的商业。 销售策略 营销思路—— 通过强化世茂品牌和区域发展潜力，整