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专业术语： 建筑类 内单筒结构 按房屋建筑结构分类：筒体结构体系 将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框 筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。 单筒外移式 框架外单筒 结构 框架外筒结 构 筒中筒结构 成组筒结构 专业术语： 建筑类 露台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出 没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作 露台。露台不计入建筑面积。 玻璃幕墙 通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护 的一种结构形式。 66 专业术语： 建筑类 平层 又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型 。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平 面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室 内空间不够丰富，建筑外形比较单调。 错层 主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不 同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“ 静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2- 4步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够 动静分区。错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户 型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。 67 专业术语： 建筑类 复式 复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室 或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面 积只占底层面积的一部分。 68 方法论：解决房地产策划的误区 对甲方目标理解不透 目标客户定位不准 项目无差异化竞争 空洞的品牌战略 产品理解浅薄 宣传推广“大炮打蚊子” 动态SWOT分析 31 ?所谓“动态SWOT分析”，是指对产品的定位进行转换之后或者随着时间变化在 新的市场环境下，重新观测产品面临的“SWOT条件”，是否有出现优势、机会 更大限度发挥利用、劣势弱化或者转变成优势、威胁消除或者转变成机会等情况， 从而实现产品定位的调整与优化。 项目运作方法论 动态SWOT SO分析 p 在区域不断发展 成熟的过程中发 扬自身优势不断 提升项目价值； p 挖掘自身增长潜 力。 p 与周边市场现有项 目形成差异化，同 时提高自身软环境 的塑造，为后进项 目制造壁垒，以抵 御竞争风险； p 对未来客户构成进 行分析，塑造针对 性强的产品，弱化 自身的劣势。 32 ST分析 p 深度挖掘自身资源，形成项目本身独具的特色，增强竞争力； p 采取领先战略，尽早开发，抢先入市，避免未来更趋激烈的竞争。 WT分析 WO分析 p 在区域整体发展中找好自身的定位，弱化劣势，实现价值； p 利用好的规划和城市发展进程，营造好的市场预期心理。 W S O 通过竞争分 三个纬度的论证 三个纬度的论证 价值 最大化 充分考虑各 种开发限制 条件 析形成核心 竞争力 限制条件最优化纬度；在项目都面临的不同约束条件所决定的多种定位方向中进行选择，确定能最优化利用限制 条件的定位方向。 项目利润最大化纬度；沿着这一纬度对项目进行定位，就是为了提升项目利润额，实现利润最大化。 市场竞争力最大化纬度；沿着这一纬度确定的项目定位，将具备较强的市场竞争力，容易实现成功销售和快速销 售。 33 价值提升理论 ? 策略： – 升级产品的目标客户群，从而提升产品价值。 – 分割改变产品的销售形态，从而提升产品价值。 ? 可乐的故事： 项目运作方法论 大盘操作的理论及方法：二四六模型体系 37 两个目标 四个限制条件 六个思考纬度 项目运作方法论 1.来自于市场 ? 由于某阶段市场环境的 影响和表现不同，会直 接影响项目在不同阶段 的开发和推售策略，从 而影响大盘的操作。 2.来自于资金运 作 ? 项目的启动资金及开发 过程中的资金计划和融 资条件会对大盘操作产 生制约。 等会对大盘的定位及操 作调整产生限制作用。 4.来自于政府 ? 一般综合体项目，特别 是城市地标级项目会受 到政府规划及批复进度 的影响和制约，同时会 受到调控政策的影响。 3.来自