《房地产开发流程分解》-公开·课件设计.pptVIP

房地产开发流程 新景祥（北京）咨询顾问部 2011.08 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙销售 房地产项目整体开发流程 – 一个房地产项目的整体开发经营行为 资源获取 资源加工 资源流通及再流通 房地产的本质就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。 前期（决策期）：由拿地到方案定案 --- 重在决策（大局已定） 中期（实施期）：由施工图设计到入伙 -- 重在执行 后期（运营期）：入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈 项目论证 房地产项目整体开发流程 – 企业视角与客户视角 开发企业视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 销售实现 产品交付 物业服务 客户视角的房地产流程 看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住 开发商 物业管理 代理公司视角的房地产流程 开发商前期开发意向 前期战略顾问服务 土地价值评析 可行性报告 市场定位 战略定位 产品定位 策划营销方案 销售团队组建及资源整合 销售及策划营销方案执行 把握20个关键节点，提高效率 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间 拿地7个月后开盘！（恒大拿地后6个月开盘） 流程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 前期市场及战略定位 方案设计招标 总平图规划设计完成 方案设计完成（方案评审会2轮） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精装交楼标准施工图及材料定板 项目开工 建设工程施工许可证 主体开工 预售证 开盘 主体封顶 竣工验收 入伙 执行部门 开发商 开发商 开发商 咨询公司 开发商 设计院 设计院 开发商 设计院 设计院 开发商 设计院 施工单位 审批部门 - 土地局 土地局 开发商 开发商 规划局 规划局 规划局 开发商 开发商 规划局 开发商 开发商 需时 15日 15日 1-2月 15日 招标完成后一般由中标单位调整方案并递交方案文本给建设局，由建设局牵头召开方案评审会（规划，消防，交通，环卫等部门均会参加）；根据方案评审意见再调整方案并进入扩初设计，召开扩初评审会，扩初通过后就进入施工图设计，最后报审图及消防(施工图设计过程中规划报建），接下来是施工招标。 项目启动会：即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间。 国有土地使用证：指国有土地使用证签发时间。 建设用地规划许可证：指建设用地许可证签发时间。 总平图规划设计完成：指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准。 方案设计完成：指方案通过开发商集团董事会批准的时间。 桩基础施工图完成：指可用于招标及施工的桩基础施工图完成时间。 主体施工图完成：指可用于招标及施工的施工图完成时间。 建设工程规划许可证：指建设工程规划许可证签发时间。 精装交楼标准施工图及材料定板：指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间。 项目开工：指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准。 施工许可证：指施工许可证签发时间。 主体开工：指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准。 预售证：指预售许可证的签发时间。 开盘：指取得预售许可证后，正式开盘销售的时间。 主体封顶：指主体屋面结构的完成时间。 竣工验收：指竣工验收备案证明的签发时间。 入伙：指建设用地许可证签发时间。 建设用地规划许可证：指第一批办理集中交付的时间。 前期市场及战略定位 方案设计招标 国土资源局 规划局 规划局 建设委员会 房管局 行政命令： 划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场： 投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司； 土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费； 收购有土地的公司：为了避免缴纳契约与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火（常用）的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 市场未来预期 项目或区域发展预期 规划条件的市场实现及经济实现 企业发展战略和机会成本 竞争对手的情况分析 案例：佳兆业拿地原则 住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具有快速变现条件的土地为首选