“北美佳苑”小区房地产项目管理-研究.pdfVIP

第一章绪论 施，以保证房地产项H产品的质量。 3．房地产项H的费，|{j日标较强。这主要是由于资金的稀缺性和项目的经济 性要求所决定的。 4．房地产项H具有较强的系统性。虏地产项FI是一个{卜常复杂的庞大的系 统，这是现代房地产项F-1的一人特点。它4：仅规模大、范用人、投资多、刚‘问长、 阶段多，而且符阶段之间相互衔接之处较多、较紧密，有时还会出现人蛀采用新 技术、新工艺的情况。这就要求项r]在建设的过程中必须统‘规划管理，统’进 行资源和效益的核算。 5．房地产项口具有特定的程序性。这一特性要求住项f1的实施过程中，必 须沣意项目之{、H』的衔接，按规定的或事物内部固有的程序进行项}j的实施。项日 的建设过程，必须要经过项口的构思设想、建议和方案拟定、详细的可行性研究 及其评审、决策、勘查、设计、项I：1招投标、施工、竣_T验收等规定的项f1实施 程序，不可倒置或抛卉，否则只会给项目目标的实现带柬“障碍”。 6．房地产项目组织的特殊性。由于现代化大生j牡希I专、l驴化分工的需要，一 个房地产项目往往都有几十个、儿Fi个，共争几千个单位或部fj参加，协调起来 比较困难，而且房地产项目组织具有一次性。凼此，要保证项日按计划有序地实 施，必须建：菠严密的项目组织系统。这个组织系统与企业相比，它具有一定的特 殊性。 7．政策法律条文的多样性。房地产项目及其组钐{的一次性特征，使项目组 织及其责任具有不稳定性，婴保证房地产项目的成功实施．必须按相关的政策法 规和企业的章程来组建，明确各组钐；及其个人的权力勺义务，明确他们的责任， 以保证房地产项}j组织活动的lF常歼展。冈此，在房地产项}{文施过稃111，必须 建市健个的政策法规体系，保证责任的连续性，保i芷灾施过程t}，的町操作件、规 范忭和稳定性。}{前，为了规范房地产项H的实旌过秤，己制定了许多相关的政 策法律，如虏地产管理法，．J．程承笆法。合同法，招标投标}s，崩：境保护法，建 筑装饰材料安全标准等。 综．1：所述，房地产项目小仅其有项H的四人幂奉特征，而且具有特定的程序 性、系统性、绀织的特殊性、政策法规的多样性等特征。只有jlj确理解房地产项 r}的主要特征，才能侏il卜房地产顼门的顺利实施，才能按耍水达到房地产项11的 预期总l{标。 1．2．3项目管理 项目管理(ProjectManagement)有几个不同的定义，其中美同项目管理协 会(PMI)给出了比较简要的定义，就是“把各种知识、技能、手段和技术应用 第一章绪论 于项目中，以达到人们的需要和期望”。还有一种更加具体的定义，是指“以项目 为对象的系统管理方法，通过一个临时性的、专业的柔性组织，对项目进行高效 率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合 协调与优化”。从后一定义，我们可以看出它涵盖了以下几层意思： (1)项目管理的对象是项目本身； (2)项目管理组织的特点：临时性、阶段性和富有柔性； (3)项目管理的手段：计划、组织、指导和控制； (4)项目管理的目标：通过对项目全过程的动态管理，实现项目的优化目标。 需要进一步说明的是，项目管理的核心思想是系统方法论。项目管理的手段 是目标管理，包括质量、进度、投资、技术等。在项目管理过程中，应考虑项日 管理与一一般作业管理(OperationManagement)的不同： (1)项目管理的整个过程充满了不确定性； (2)项目管理跨越部门的界限，这对管理增加了一定的难度； (3)项目管理有严格的时间期限要求。 也就是说，项目管理必须通过不完全确定的过程，在确定的期限内“生产” 出不完全确定的产品——项目实体，日程安排和进度控制经常对项目管理产生很 大的压力。 1．2．4房地产项目管理 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用 系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位 的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理、设计项目管理、工 ．程咨询项目管理、施工项目管理和后期物业管理。建设项目管理是项目所有者站 在投资主