房地产项目开发流程（实用版）.pdf

房地产项目开发流程 一、土地征用 1、取得方式： *通过招标、拍卖、挂牌取得土地使用权 *通过转让、合作开发等方式取得土地使用权 2、需要注意的事项： *土地性质、用途、年限、规划设计条件 （如容积率、密度、高度、商用 比例等） *签订出让合同的条款 （如付款方式、拆迁工作、交付时间等） *如土地不是建设用地，则根据项目开发需要改变土地用途、性质、年限 等 *如系合作开发，应注意合作开发的条件、合作方式、利益分配等 3、需要办理的手续： *签订出让 （转让）合同 *办理土地使用证 *进行土地面积测绘 *向规划部门申请规划设计条件 *建设项目绿线图 *建设项目选址意见书 *建设用地规划许可证 4、需要准备的资料： *相关申请文件 *用地范围图 *土地坐标点 *土地测绘地籍图 *图纸电子文件 二、项目报建 第一阶段 （规划审批阶段）： 1、委托设计单位进行总图、规划方案设计 2、规划方案报规划部门评审 3、设计总图报规划部门审批 4、设计总图报消防部门审批 5、如需进行环境评价，应报环保部门审批 需要注意的事项： *规划方案必须有效果图和电子文件 *设计总图必须考虑绿化、配电房、小区物业用房、小区道路、小区健身 设施和停车位 需要准备的资料： *相关申请文件 *由设计单位出具的规划方案 （包括效果图、电子文件） *由设计单位出具的总图 （必须注明各项经济技术指标、由设计单位签章， 并提供电子文件） 第二阶段 （施工图审批阶段）： 1、 委托勘查单位进行地质条件勘查 2、 委托设计单位进行施工图设计 3、 地勘报告、施工图报施工图审查机构审查，并将审查结果报建设局 设计科备案 4、 施工图报消防部门审批 5、 施工图报气象部门审批 （防雷审查） 6、 施工图报规划部门复核 7、 进行环境评价，应报环保部门组织环境评价审批 8、 实施人防工程，应报人防部门审批 9、 如需进行航空高程审批，应报航空管理部门审批 10、如需进行地震审批，应报地震部门审批 需要准备的资料： *地质勘查报告 *施工图全套 （至少 8套，并有相应电子文件） *相关申请文件 *施工图结构计算书 *施工图概算 *如需要，委托环境评价单位出具环境影响评价书 （或评价报告） 需要注意的事项： *环境影响评价、人防审批、航空审批、地震审批是根据项目规模大小及 高度决定是否需要审批及审批的具体形式 第三阶段 （办证阶段）： 1、 办理招标 （主要是施工招标） *建设单位 （开发商）进行比选招标代理机构 （5000万元以上采用评分法， 5000万元以下采用合格法） *招标代理机构编制招标文件，发布招标公告 *组织开标、评标、定标，发出中标通知书，签订施工合同 *办理中标备案手续 *以公招或其他法律允许的方式确定监理单位，签订监理合同 2、 办理 《建设工程规划许可证》 *提供全套经审查的施工图、总平面图、地勘报告、施工图审查报告，办 理质量监督委托，缴纳质监费 *提供规划、消防、人防、环保、航空、地震等部门的审批文件 *缴纳相关费用：配套费、人防费、环保费、建设交易综合费、新墙体材 料保证金、防雷审查费等 *提交办证申请，提供经审查的建筑部分施工图、总平面图，办证 *联系工程放线 *在地基基础工程完工并验收合格后，领取 《建设工程规划许可证》 3、 办理 《建设工程施工许可证》 *缴纳相关费用：定额测定费、建设交易综合费、散装水泥保证金等 *提供相关施工单位上岗人员证件：项目经理、施工员、材料员、安全员、 质量员等 *提供监理单位上岗人员证件：总监、监理工程师等 *提供安全施工措施，并报监察大队审批 *提供建设资金到位证明 （工期 12个月以上的，不少于总投资的 50％） *办理建设工程人身意外伤害保险，并提供相关资料 *提供担保机构出具的农民工工作支付担保文书 三、工程施工 1、基础工程完成验收后： *领取 《建设工程规划许可证》 *如是有地下室的高层建筑，可向房管局申办 《预售许可证》 *委托测绘单位进行房屋面积测绘，为销售作准备 2、主体工程完成验收后： *向房管局申办 《预售许可证》 *应委托燃气、供电、供水、通信、电视、安防等进行工程设计、施工 *安排道路、景观绿化、亮化、健身设施等附属工程施工