经典房地产-金湖香港城项目前期策划方案-2009年.docVIP

金湖香港城项目前期策划方案 金湖香港城项目前期策划方案 主要 主要内容：通过近期市调解决以下任务 eq \o\ac(○,1)产品定位 eq \o\ac(○,2)商业规划方案 eq \o\ac(○,3)产品营销包装方案 eq \o\ac(○,4)推广宣传策略 eq \o\ac(○,5)价格策略 eq \o\ac(○,6)销售策略与准备培训 eq \o\ac(○,7)责任分工横导图 编制： 编制： 修订： 审批： 制表时间：2009年6月13日 本项目核心 本项目核心骨干人员须了解以下的项目概念理论基础，并作为大家统一思想和分工行事的行动纲领。 商业定位：立足金湖乃至苏北地区最大最完善的高品质综合商业步行街。集休闲购物、餐饮娱乐、零售百货为一体的地级市区SHOPPING MALL。形象定位：建成的香港城将是金湖最大最时尚的商业地标。以化行归市的经营理念并以开放式商业步行街的建筑形式构建本地最为繁华生活消费。 商业定位：立足金湖乃至苏北地区最大最完善的高品质综合商业步行街。集休闲购物、餐饮娱乐、零售百货为一体的地级市区SHOPPING MALL。 形象定位：建成的香港城将是金湖最大最时尚的商业地标。以化行归市的经营理念并以开放式商业步行街的建筑形式构建本地最为繁华生活消费。 项目定位与 项目定位与 运作模式 运作模式定位：进行专业的商业多业权经营管理（统一规划、统一管理、独立经营），以专业经营管理理念和手段为商客服务，成为本县商业物业管理的新标杆。 运作模式定位：进行专业的商业多业权经营管理（统一规划、统一管理、独立经营），以专业经营管理理念和手段为商客服务，成为本县商业物业管理的新标杆。 在了解以上核心定位的基础上，通过必要的统筹调研和经验判断，并结合产品设计规划方案，规划项目各商业业态 在了解以上核心定位的基础上，通过必要的统筹调研和经验判断，并结合产品设计规划方案，规划项目各商业业态主题风格。 微观因素研究：本项目地理位置、交通、城市发展规划（政府对区域的前景规划）、客流量、车流量、金湖生活消费商业分布、消费水平、经营结构、经营成本、渠道；居住人口发展、消费人口收入及理财习惯 调研内容项目商业定位研究 微观因素研究：本项目地理位置、交通、城市发展规划（政府对区域的前景规划）、客流量、车流量、金湖生活消费商业分布、消费水平、经营结构、经营成本、渠道；居住人口发展、消费人口收入及理财习惯 调研内容 项目商业定位研究 宏观因素研究： 宏观因素研究：以商业进化的眼光审视金湖的消费前瞻性变化——我项目产品宽度、店的数量及规模最大化选择品种、价格竞争、商场气氛 使用面积与整体面积的关系、每一层楼要达到的租金、平均毛利、销售、回报率营销测算香港城项目调研体系 使用面积与整体面积的关系、每一层楼要达到的租金、平均毛利、销售、回报率 营销测算 香港城项目调研体系 项目环境规划内部环境：景观布置、建筑、迎宾环境（促销、中厅、特色水景环境设计、商业展示、音呼系统 ） 项目环境规划 内部环境：景观布置、建筑、迎宾环境（促销、中厅、特色水景环境设计、商业展示、音呼系统 ） 外部环境：外部景观布置、建筑主体及外立面、通道、标志、标牌、照明、迎客环境 外部环境：外部景观布置、建筑主体及外立面、通道、标志、标牌、照明、迎客环境 商场布局、走廊设施、后备设施（办公室、机房、物业管理部门）、停车场、排污系统 商场布局、走廊设施、后备设施（办公室、机房、物业管理部门）、停车场、排污系统 设计审批及招商 设计审批及招商要素 电梯、手持梯、水电配置容量、内部设计的主题、租户硬件配置需求 电梯、手持梯、水电配置容量、内部设计的主题、租户硬件配置需求 商业规划修正项目定向研究内容动线规划：车流动线规划、顾客流动路线设计、物流动线规划、 商业规划修正 项目定向研究内容 动线规划：车流动线规划、顾客流动路线设计、物流动线规划、商铺位置规划及距离、通道的宽度 标识系统：外部标识、商铺招牌、橱窗展示（材料、形状、颜色、主题、修饰）、外部照明、欢迎标牌、价格及货物标签、出口标志 标识系统：外部标识、商铺招牌、橱窗展示（材料、形状、颜色、主题、修饰）、外部照明、欢迎标牌、价格及货物标签、出口标志 通过市调分析与项目定位的确立进行商业规划，为开展商在商业开发过程中对购物中心环境的规划、动线的规划、停车场的规划等方面提供建议,为前期编制招商方案及招商执行、后期经营管理提供支撑停车场规划：停车位规划、停车场导识系统规划、车流规划、通道宽度设计、照明系统规划、车场面积与卖场配合比 通过市调分析与项目定位的确立进行商业规划，为开展商在商业开发过程中对购物中心环境的规划、动