限购政策对我国住房市场价格影响.docVIP

限购政策对我国住房市场价格影响 　　一、我国限购政策的出台及演进历程 　　我国房地产市场在经历了2008年的低迷之后，从2009年下半年开始发生了一系列变化，量价齐涨的局面再次出现。为遏制房价快速上涨、保护居民合理住房需求，2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，简称新“国十条”），在信贷、税收政策之外，还提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，首次正式提出限购的思路。但新“国十条”出台后，除北京等个别城市外，地方城市对限购政策响应者寥寥。2010年9月30日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合下发《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号），要求各地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则……房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。此后，深圳、广州、天津、大连、宁波等部分城市在实施细则中提出了限购政策。 　　在严厉的调控政策之下，2010年全国主要城市房地产市场呈现出量缩价涨的格局，调控目标仍未达成。因此，2011年1月26日国务院办公厅又下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，简称新“国八条”），提出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）……已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施”。此次出台的文件，不仅明确了限购的城市范围，而且实行了统一化的限购指导，并限定了??施细则的出台时间，较之前的政策更加严格。此后，40多个城市按照文件要求先后出台了新版限购令。 　　二、限购政策对住房市场价格影响机理分析 　　限购政策的出台旨在抑制住房市场的投机投资性需求，最大程度上还原住房的居住属性。根据经济学原理，在市场出清的条件下，抑制部分需求会减少总需求，使需求曲线向左下方移动，若供应不变，则价格出现下降。但对于现实的住房市场而言，限购政策的影响机理更为复杂。一方面，限购抑制投机投资性需求，使得需求总量下降。根据国家统计局发布数据，2012年1-9月，我国住宅销售面积下降4.3%，限购以来连续多个月份下滑，特别是大中城市销售下滑尤其明显，北京市在限购出台后的2010年第二季度商品住宅销售面积为220.8万平方米，同比下降62%，此后连续两年内绝大多数时间成交量均呈现同比下滑。另一方面，限购也会对开发商的开发行为和预期产生影响，在一定程度上减少供应量，2012年1-9月份，我国房地产开发企业土地购置面积2.6亿平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；住宅新开工面积9.97亿平方米，下降12.9%，且9月份的房地产开发景气指数为94.39，比上月回落0.25点，处于较低水平。限购政策使得住房市场供应和需求曲线都发生变化，只不过变化的时间和幅度并不同步，最终在新的价格水平下达到一个新的均衡。 　　上述供需理论分析揭示的是最终结果，而从限购政策对住房价格的作用过程来看，可能是分阶段展开的。第一阶段，政策出台后成交量萎缩，但一级市场价格并没有发生变化，二级市场价格可能有所松动。第二阶段，预期发生改变，市场主体预期价格会下降，同时供应出现缩减。第三阶段，价格可能出现实质性下降，受此影响，前期观望的自住性需求入市，成交量开始回升。 　　三、限购政策对我国住宅均价的影响分析 　　限购政策首次出台时间为2010年4月，至今已实行两年多。为系统分析其对我国住宅价格的影响，可选取限购前后各一段时期相关数据进行对比分析。但由于2008年我国房地产市场遭受国际金融危机的影响而异常低迷，具有特定时期的特殊性，因此本文选取2009年以来的月度数据进行分析。由于缺乏2009年以来连续可比的住宅价格指数统计数据，故首先以国家统计局发布的住宅销售额和住宅销售面积计算的住宅销售均价作为表征价格的指标来进行分析。 　　从价格的同比变化率来看，呈现出两大规律性，一是先期高速增长，自2009年1月到2010年4月之间我国住宅销售均价一直保持着同比增长，绝大多数月份增幅维持在15%～30%之间。二是后期震荡调整，2010年4月底出