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欧洲各国房地产调控措施及对我国启示 　　随着房地产的不断升温，国家出台了一系列调控措施，从2004年的“831大限”提高拿地门槛开始，其后不断加码。自2009年12月份以来，调控政策越来越严厉，短短3年时间经历了五次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、 4月的“国十条”、 9月的“9.29新政”， 2011年1月的“新国八条”，以及2013年2月20日出台的“国五条”。2013年5月19日，又有媒体报道，房产税试点扩容已提上日程，今年有望新增数个城市进行房产税试点，这一消息随后得到了发展改革委的确认，意味着我国对房地产调控将会继续加码。 　　然而，政府对房地产的调控政策并没有能够稳住房价，反而在2004年调控开始后房价出现明显加速上涨迹象，房价下跌的年份只有2008年一年，而且主要是受到了美国次贷危机的影响。2013年的形势仍不容乐观，国家统计局公布的2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：与上月相比， 70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市只有2个，持平的城市只有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有2个，上涨的城市有68个。同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%。 　　可见，我国对房地产的调控并不理想，并未能按预期稳住房地产价格并挤破房地产价格泡沫。从长期来看，随着城镇化的不断推进和人民生活水平的不断提高，房地产业还会有更进一步的发展。但如何正确引导房地产市场健康发展，做好惠及十几亿人口的安居民生工程却成了我国政府必须要面对的现实问题。我国房地产市场发展的时间不长，相关的管理、调控经验不足，市场上存在较多的问题，因此有必要了解发达国家调控房地产业的政策、手段，从而提高自身的理论认识和实践水平。本文拟介绍欧洲各主要国家对房地产调控的成功经验，以期对我国的房地产调控带来一些启示。 　　一、欧洲各国房地产调控范例 　　1.德国 　　德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，而是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。 德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。 　　尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。 　　战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。 　　柏林有许多“社会住房”专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。 　　2.法国 　　在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。 　　有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。 　　法国的房屋租赁市场十分完善，政府通过各种福利政策鼓励租房。许多法国人认为，与其为买房背上沉重的经济负担，不如简单方便地租房住。这样还可以保证资金支配的灵活性，将钱用于其他领域以提高生活质量。因此，在法国租房住的人不在少数。 　　此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，