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商铺租金的持续上涨，吸引了更多的投资者参与到商铺投资、炒作中来，然而和任何投资一样，商铺投资也存在巨大的风险。同时，主观判断商铺价位的高低，也有可能使商铺价格出现过高或过低的可能。在商铺投资决策过程中，投资者必须掌握四大要点，通过对具体投资项目的分析、观察，来确定商铺的潜在价值。 　　一是千人客流成本。即获得一千人以上光顾或经过，需要在店铺租赁或购买上投入的成本，这是决定店铺质量的关键因素。这一概念源出于广告传播理论，但现在借用于店铺投资，被认为十分有效。千人客流成本低的企业，不但可以获得较高的销量，具有良好的经济效益，而且在企业品牌的培育能力方面，也要比其他企业优越得多，节约了企业的宣传、广告投入。 　　千人客流成本核算公式如下：千人客流成本＝每平方米单位日租价÷每日商圈固定客流量×1000人次。以南京东路商业街为例，其目前的每平方米商铺年租赁价格为3万元／平方米，以每年360天计算，其日租金约为80元／平方米，而商圈每日的客流量约为80万人次，那么其千人成本约为：0．1元／人次。在这项指标上，中心商业街比普通的社区商业更占优势。因为尽管中心商业街的单位租金是社区商业的几十倍，甚至更多，但是，其客流聚集能力，通常是社区商业的几百倍，甚至几千倍。 　　二是单位营业面积平均日销售额。这是单位营业面积所能直接产生的销售额，也是体现商铺价值的实际数字。但是，由于各行业、各产品的单位销售金额不同，销量也存在差异，因此这一方法，更适合于具体商圈的调查、比较上。 　　三是人均消费金额。比如，南京东路尽管具有每日八十万人次的客流量，但人均消费每天仅数十元，其单人消费能力相对较弱，适宜那些消费金额在百元以内的品类和品牌进行销售。 　　四是所在地知名度。不少品牌商业楼宇因其市场定位和品牌聚集，在特定的消费群中具有深广的影响。比如卢湾区的新天地休闲街坊、徐家汇的港汇广场、南京西路的恒隆广场等，这些楼宇通过集聚了一批个性化的品牌，打动了定向消费群，保证了楼宇稳定的客流，也吸引了有鲜明个性特色的品牌厂商的入驻。 　　在具体的商铺投资过程中，关键是掌握这四个要点，但是还要根据不同情况区别对待。其中，还需要对选定商铺周边的交通环境、住宅楼盘、商圈环境、市政规划、商业规划的资料进行收集、分析、研究，只有这样，才能确保商铺投资最大限度地避免风险，取得合理回报。 1、街铺。由於街铺聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。 2、未卖散的商场。投资大商场的商铺，且不必看商场的地段、设计、价格等，一定先看商场的营销手段是卖还是租，如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。 3、两大主干道间的次干部道商铺。不要以为处於次干道就没有人流和生意。其实，主干部道由於“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。 4、商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。 5、将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资後的收益只有租金部分。而刚开始招租的新场，正处於预热阶段，人流少，商家进场後至少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其後期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。 市口 成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高，收益越单纯。类似襄阳路市场，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得房率。 市场定位 对于一条商业街而言，商铺是否在一楼还不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。 贷款条件： 　　年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民；具有本市常住户口或有效居留身份证明；具有稳定的收入，有偿还本息的能力；借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不