上海东郊的项目的策略思考.pptVIP

合生东郊项目策略思考 后市预判，别墅市场惜售年代刚刚开始 PART1 整体市场回顾——价格提升跃上新水平，但成交量有所下降 我们看到，5-6月份市场出现一波罕见的成交放量，众多独立别墅均呈现热销局面，受此影响，各项目纷纷提价，市场均价逐渐走高，至10月份已达2.3万元/平米，同比上升37.4%；而到10月份前后，受到紧缩型财政政策影响，特别是在连续的调整利息和储备金率之后，市场观望气氛渐浓，成交下降，但成交价格依然保持较高水平。 个案走势回顾——兰乔圣菲价格全年升幅达6成5 从兰乔圣菲07年的成交走势来看，正好佐证整体市场的表现。该案5-6月份成交量急速拉升，月均成交超过10套，而此后成交量渐趋下降，到12月份已经无成交，购房者多持观望态度。该案的成交价也在6月份以后开始提升，报价由1月的3万元/平米上升年底的5万元/平米。 政策理解——贷款政策对顶级别墅的影响在于一时 颁布日期 颁布单位 内容 05年6月 人民银行上海分行 别墅按揭贷款的成数控制在六成以下。 2006年至今 人民银行 9次提高基准利率，房贷成本急剧升高，房地产的资金杠杆功能被弱化。 07年第四季度 人民银行 贷款额度硬着陆 资金供给 事实上， 贷款额度在07年第四季度的硬着陆，才是对本轮房市产生冷却作用的关键因素——因为这是真正降低楼市资金的供给，这其中影响最大的是独立别墅项目。 但是，考虑到08年奥运这样的大型体育政治事件的发生，将是历史性的标志事件，地产市场的价格应当是出于稳定的立场而调控，随着“后奥运”时代的到来，房地产资金的供应链将很可能重新被重新充实，价格将重拾升浪，别墅作为富人终极化的个性象征和人民币资产仍然有较大升值空间。 后市展望——从量价关系看，后市进入惜售年代 供应量----后市供应量仅能维持4年 在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放出之后，预计08-09年市场上高档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放量，其中佘山约12万供应量，东郊约27万供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。 成交量—— 易居统计发现，05-07年独立别墅分别成交71，93和94万平米。在供应和信贷政策趋紧的形势下，预计成交量会有所下降。 成交价 顶级别墅成交价已运行到高位，在07年底观望气氛影响下，预计08年上半年将会出现短暂稳定，但由于供需失衡的不可逆转，价值长期看好，高端物业的持有者惜售心态普遍。 项目认知——城市别墅 从西郊到东郊 PART 2 西郊板块 解放前：虹桥高尔夫 60年建造西郊宾馆 解放后：西郊公园 80年代虹桥开发，虹桥商务区形成 最早来沪外籍人士开始聚集 50年扩建虹桥机场 40年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 2000年 2010年 90年代初开始形成别墅区 外籍人士聚居区形成 板块价值逐步提升 产品日益成熟 04年鼎邦丽池和檀宫同时上市， 前者报价23000元 后者报价70000元 东郊板块 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 91年浦东开发 陆家嘴商务区形成 形成来沪外籍人士聚集地 95年东郊宾馆建成 2002年浦东机场运营 97年汤臣高尔夫 世纪初形成别墅区 世纪公园落成 板块价值逐步提升 产品日益先进 07年九间堂报价70000元， 城市经典3期—夏宫上市—报价29000—35000元 东郊板块——超越西郊板块，成为上海别墅板块中最后一顶桂冠 东郊板块——成熟的高档居住区，城市型别墅板块 世纪公园 配套设施 典型代表 宾馆 东郊宾馆 体育休闲 汤臣高尔夫、世纪公园、张江体育休闲 学校 美国学校、进才国际学校、中芯国际学校 商业 家乐福 汤臣高尔夫 东郊宾馆 家乐福 美格菲 美国学校 张江体育休闲中心 本项目 东郊板块是上海开发较早，成熟度较高的高档板块，周边有东郊宾馆、百安居、家乐福等休闲和商业配套，城市属性明显。 大拇指广场 板块市场——未来供应在27万平米以上，竞争将异常激烈 东郊宾馆 御翠园 东珠花园 东郊花园二期 城市经典花园5期 九间堂 三湘地块 三桥别墅 本案 汤臣湖庭 从未来的供应布局看，东郊板块的供应增量主要集中在板块东部靠近中环线的内侧，尤其是项目周边，如：三桥别墅、东郊花园、东珠花园、三湘地块等，后续供应至少在27万平米以上。 待推项目 待上市面积 预期价格 御翠园7期 23688 80000元 城市经典5期 37460 未定 汤臣湖庭 76157 65000 三桥别墅 32098 80000元 东珠花园 29952 不详 合生创展地块 39525 ？ 三湘地块 24500 不详 东郊花园二期 18898 合计 2822