上海一品漫城营销的方案.ppt

北向和西侧的临红线单元景观均较差。影响程度大于东侧联通塔。 另应考虑车库入口和厢变影响。 水平差大小： 1＃3 ＃6 ＃5 ＃8 ＃7 ＃ 1＃3＃6＃西侧均受红线外工厂、村居干扰，东侧景观均较好。 7＃8＃东西向景观差异较小，8＃东侧临车道及车库入口。 各单位朝向和东西景观分布 带锅炉的厂房 未动迁的破旧民居，且视线内有化工厂烟囱 6号 1号 2号 5号 3号 4号 7号 8号 9号 10号 低密度区域 厢变 车库 中央景观区 次级景观区 考虑东西两端头三面开窗，通风效果比对中间套有较大优势，故以500作为价差，凸显端头套优势. 同时考虑到中国人居住习惯，西端头房源由于西晒原因，略微比东端头房源接受程度差，故采用西边套比东边套少100的价格，拉动西边套销售. 各单位通风分布 带锅炉的厂房 未动迁的破旧民居，且视线内有化工厂烟囱 6号 1号 2号 5号 3号 4号 7号 8号 9号 10号 低密度区域 厢变 车库 中央景观区 次级景观区 定价策略3 －价差调整，利用价格杠杆实现优势产品价值提升，弱势产品提速跑量； 1＃ 　 1单元 2单元 3单元 通风 400 　 　 　 　 500 景观 0 100 150 200 100 200 厂房与民宅 -700 -250 -200 0 0 0 户型 160 510 510 160 160 510 　 -140 360 460 360 260 1210 3＃ 　 15单元 12单元 通风 400 　 　 500 景观 0 150 200 200 厂房与民宅 -400 -100 0 0 户型 410 410 410 410 　 410 460 610 1110 6＃ 　 17单元 18单元 通风 400 　 　 　 　 　 　 500 景观 0 300 320 320 350 320 350 380 厂房与民宅 -500 -200 -50 0 0 0 0 0 户型 0 100 100 0 0 100 100 0 　 -100 200 370 320 350 420 450 880 7＃ 　 19单元 通风 400 　 　 500 景观 300 310 340 350 厂房与民宅 0 0 0 0 户型 220 90 90 220 　 920 400 430 1070 8＃ 　 20单元 通风 400 　 　 500 景观 300 290 350 320 车库影响 -50 0 0 -200 户型 220 90 90 220 　 870 380 440 840 水平差重新排布，竖向差仅在8＃6楼跳差调整。 各房源的均价优化 各户型均价（折合毛坯） 第一批房源 第二批房源 价差（元） 60平米 14338 13789 -549 66平米 14239 14023 -216 88平米 14285 14378 93 91平米 13632 13979 347 109平米 14236 14359 123 119平米 14176 14402 225 133平米 14011 13925 -86 营销的策略 推售策略 形象策略 客户策略 1、目标下的策略： 近期目标——3月15日开盘成交60套，2月份累计至少240组诚意客 远期目标——销售期与累客期重叠的情况下，保证分批开盘的节点式爆发 2、解决方式： 拓展客户来源 立体式累客渠道 本项目的成交客户来源已从项目周边区域和三林片区延展为徐汇、卢湾、黄浦等市区南部客户。需要向郊区渗透，以“都市生活”吸引有购买能力的郊区客户。 区域客户 市区客户 郊区客户 徐汇、卢湾、黄浦等南部市区客户 项目周边及三林片区的本地人、私营业主、企业高层管理者 金山、奉贤等渴望“近城”居住的客户。 扩大客源区域半径，向南汇、周康、奉贤等区域进军。 点对点的DM直邮服务； 星游城商家联动； 系列会所主题活动； 路牌广告、地盘包装截流客户； 立体式累客策略 在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下,本项目也将线上线下全方位锁定客户 郊区、周边客户 老带新客户 南部市区客户 M8线沿线写字楼巡展； 轨道沿线客户 科技园区巡展； 863、浦江智谷客户 1 2 3 4 5 6 郊区客户 平媒、网络、电视、电台的立体广告覆盖； 全市客户 7 1、更新浦星路120米大广告牌。展示“生活着的漫城”2、更新A20三面体广告 路牌广告 围墙广告 预计2月底出街 浦星公路是通往奉贤、金山的必由之路，用醒目广告牌增强项目的昭示性。拦截郊区及周边客源。 结合小户型的概念性营 销，更新案场包装 1、会所围墙更新 2