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基于住房券武汉市保障性住房体系政策新探 　　武汉是湖北省省会，作为中部崛起的重镇，在“十二五”规划期间，全市的生产总值将突破1 万亿元，人均生产总值将突破10 万元，固定资产投资将达到2 万亿元。在经济建设的同时，坚持以民生为本，始终把保障和民生作为一切工作的出发点，着力建设人民幸福城市。“十二五”期间，保障性住房建筑面积新增1000 万平方米， 棚户区改造建筑总量265 万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到35 平方米。 　　武汉市保障房现状 　　武汉市保障性住房建设进入快车道，截止今年2月，全市已开工建设和筹集保障性住房120830套（户），占目标任务的101.98%。其中：廉租住房开工5593套，公共租赁住房开工30412套，经济适用住房开工15060套，限价商品房开工20502套，截至去年底，全市经济适用住房项目竣工面积达190.37万平方米。 　　保障房出现的问题 　　·寻租现象严重 　　2011年，全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上涨4.83%；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72%。而武汉市物价局公布的多处经济适用房基准价格，均为高层住宅每建筑平方米3150元，不同楼层只能在基准价格上适当调节。两种住房存在着如此巨大的价差，必然会导致权力寻租，同时由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。 　　·政府建设保障房积极性不足 　　建设资金筹措和征地拆迁压力比较大，今年建设任务比去年有较大增加，资金压力更大；有的项目保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。 　　·质量问题令人堪忧 　　限价房和经适房当前利润率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各项税费、土地成本和通胀因素，利润更被压缩。为此个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。 　　保障性住房政策新探 　　目前我国在经济适用房建设过程当中，政府直接介入住房供给并提供财政补贴的方式，是供给补贴，称为“砖头补贴”，指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠，以此来降低房价，实现对中低收入家庭的补贴，实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式；另一种补贴方式，与供给补贴相对应，即需求补贴，政府向住房需求者提供财政补贴的方式，需求补贴也被称为“人头补贴”。 　　与“砖头补贴”方式相比“人头补贴”具有以下优点：住房建设工程项目一般建设周期长、耗资大；而“人头补贴”实施起来灵活、便捷，成本也更低。同时“人头补贴”的具有可选择性的特点，参与者可以在住房券的使用地区自行选择工作、学习、生活较为便利的地段。而经济适用房一般集中于郊区等土地成本较低的地段，社区的贫困集中度也相对较高，健康及社会治安状况相对较差，易形成城市“贫民窟”现象。 　　住房券（housing vouchers）是美国1974年提出的针对中低收入家庭住房问题一种直接补贴形式政策。申请房租补贴的具体程序是申请人持本人及其家庭的收入证明到当地住房局办理申请手续，申请获得批准后可以在住房局出租住房明细表上查找合适的房屋然后去看选中的住房，如果同意租住此套房屋就可以办理租住手续并签订住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同签订在租户支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付给出租房主。 　　住房券与直接发放现金补贴同属于“人头补贴”的实现形式，但发放住房券与直接发放现金补贴相比，可以避免低收入者把现金移为他用，比如赌博玩乐等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。 　　政策实施流程 　　本文提出的住房券与美国政府目前实施的住房券存在不同，美国的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能够用于购房或租房。具体实施流程如下： 　　第一步：政府合理制定申请资格标准，中低收入的住房需求者向政府提出申请。 　　第二步：政府对申请者进行资格审查，综合考虑申请者的收入水平、年龄（下转第41页）（上接第39页）结构、人口数等因素，对于符合标准的，发放实名制的住房券，并对获得补贴的人员名单在网上公示，接受群众监督。 　　第三步：中低收入住房需求者到市场上购房或租房，将住房券作为部分购房款或租金付给开发商或业主。对于选择购房的中低收入户籍人群，可申请银行信贷支持。政府将获得补贴的中低收入人群购房及租房情况登一记备案，同时纳入人民银行的个人征信系统，并加大弄虚作假的违法成本，以减少骗补行为的发生。 　　第四步：开发商或业主凭住房券可向政府兑换现金，或抵做税收优惠。 　　第五步：中低收入者以政府的住房券作为部分房款购买获得房屋的产权后，未来若需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行