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加快河南物业管理行业发展思考 　　[提要] 随着中原经济区建设战略的实施，中原城市群建设进入了快速发展阶段。作为城市建设重要组成部分的物业管理行业逐渐暴露出与中原城市群快速发展的不相适应。本文通过对中原经济区发展过程中物业管理行业存在问题的分析，提出相应的应对措施。 　　关键词：中原经济区；中原城市群；物业管理；问题；对策 　　中图分类号：F127 文献标识码：A 　　原标题：中原经济区建设进程中加快河南物业管理行业发展的思考 　　收录日期：2012年10月26日 　　中原经济区是中原崛起、河南振兴的载体与平台；是河南扩大对外开放的同时加强对外交流合作、实现互利共赢的载体与平台。2011年9月28日，国务院发布了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，确立了中原经济区建设在全国改革发展大局中的重要战略地位，提出按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则，形成放射状、网络化空间开发格局。面临难得的发展机遇和优势，中原城市群的城市产业结构调整、功能重组、规模扩展进程进一步加速，以经济技术开发区、中央商务区、大学科技城、新型商业区等为代表的城市新产业空间大量涌现，并对原有城市空间结构、进而对城市群的总体发展产生很大影响。 　　同时，配合中原经济区的发展规划，地级城市城区发展及城市的集聚势在必行，与之相关的生产和生活服务业，尤其是城市物业管理将面临难得的发展机遇。物业管理作为城市发展和房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系群众切身利益，所以备受人们关注。其劳动密集型的特征，使得物业管理行业在吸收城乡剩余劳动力、解决日益加重的社会就业问题上发挥着重要作用。不仅如此，物业管理作为新的经济增长点，在促进第三产业发展、拉动经济增长等方面也起着不可忽视的作用。作为新兴的第三产业，城市物业管理日益凸显他的重要性和发展的紧迫性。如何规范发展城市的物业管理工作，是我们发展中原经济区过程中要面临的紧迫任务。 　　一、河南物业管理行业在发展中凸显的问题 　　河南物业管理行业发展比较晚，起步比较低。郑州作为河南的省会城??，是全省的政治经济和文化中心，发展比较迅猛，城市建设规模比较大，房地产业发展十分迅速，极大地带动了城市的发展，也推动了物业管理行业的迅速发展，为中原城市群发展起到了引领和带头作用。但由于中原城市群建设尚处于发展阶段，集聚效应没有形成，区域发展不均等原因，全省的物业行业发展良莠不齐，整体发展水平滞后，离中原经济区整体发展要求还相去甚远。总的来看，还存在以下一些突出问题： 　　1、服务内容多限于常规化和低端服务项目，服务内容满足不了城市建设日益发展和群众生活水平日益提高的需要。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但河南省多数地市物业服务仅限于少数几种，甚至在一些地市，仅仅局限于住宅和宾馆商业等物业形式。物业管理的服务项目仍主要是简单的保安、保洁、维修等基本内容。 　　2、物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等问题。由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，河南省物业管理覆盖率总体仍然偏低，而且地区之间发展不平衡。从实际情况看，郑州、新乡、洛阳等市以及一些城市开发区物业服务开展广泛、发展比较快；而较偏远的城市、区位优势不明显的地区及小城市推进的比较慢，物业管理服务意识和服务的提供都较落后。这种差异会造成观念与服务内容和要素的错位，增加市场资源配置成本。另外，地区差异较大，存在狭隘的地方主义；易造成市场分割，削弱整合优势。中原城市群中城市间的合理分工、彼此联系、协同作用，在空间形态上就要表现为一定地域范围内系统的融合，从而实现城市间物业行业商品和要素跨区域的自由流动，即商品、人才、劳动力、资金、信息等要素在城市群之间的流动像在一个城市那样，不因为流动要跨越行政边界而增加额外成本或把这种成本降为最低。 　　3、社会化、市场化程度低，运作不规范。随着多年国有企事业单位的改革，有一定数量的行政、企事业单位开始摆脱后勤管理模式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向发展，并由一些大中城市逐步向中小城市过渡，目前多数地区已完成了这一过程。但在一些地方，仍存在部分产权单位后勤管理机构未取得物业服务企业资质，或者物业管理权限比较混乱，职责不清，权责不明，不符合市场主体的运行条件。另外，一些地区物业项目仍存在“谁开发谁管理”、“物业公司依附于开发商”的状况，物业服务公司没有以独立法人资格自主运营，不具备走向社会承揽物业服务项目，进行物业管理的市场化、社会化运作的环境和条件。部分物业管理企业不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对