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浅谈宗地评估外业勘查重要性 　　摘要：随着房地产市场的不断成熟和规范，房地产企业之间的竞争也从无序到有序并日益激烈，面对这种瞬息万变的复杂市场环境，行业监管部门对我们提供的产品质量提出了更高的要求。因此，对土地估价质量的控制以及对风险判断已成为各个估价机构首要解决的问题。 　　关键词：土地估价质量;潜在风险;有效控制 　　目前，土地估价质量的控制方式主要有两个，一是由行业协会组织专家进行报告评审，以中国土地估价师协会制定的评审办法作为统一标准，同时依据《城镇土地估价规程》的相关要求进行评审控制。这种控制从形式上来说是间接的、单向的，质量评价结果的好坏并不直接与估价结果的准确性相挂钩，也就不能从风险层次上进行控制；二是由各个估价机构建立内部审核制度，实行“三审制”，即：土地估价师自身、评估组长二审、技术负责人终审。从审核的具体过程看，各级人员审核的重点各有侧重，自审主要涉及错字、格式等相关问题检查，二审主要检查测算过程，三审主要对风险进行控制。因此确定上述审核过程技术方法合理、格式规范，就可以推断估价结果是合适的。至于原始数据资料是否准确可信，资料的整理与分析是否合理等环节都会带过，使报告真正的质量及存在的潜在风险都肯能被掩盖。 　　一、估价所需资料的收集 　　估价师在外业现场勘查时要注意对以下资料的收集： 　　1、产权登记资料。产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街 道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。 　　2、地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。 　　3、建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容 。 　　4、地租、地价资料。查阅地价资料卡片，及事先查询已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的地产市场有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得： 一是查询各机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例；二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料 , 一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解，另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度，为现场踏勘和地价调查工作提供参考。 　　5、市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价各类设施规模、分布及设施状况等内容。 　　6、城镇规划图。通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途、和利用限制等内容。 　　7、特定资料收集。特定资料是指地方上的市场特性方面的详细资料，包括： 　　⑴土地开发及建筑成本资料 　　该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费 ( 三通一平、五通一平或七通一平资料 ) 、土地开发合理利润率、 开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。 　　估价师应将收集到的实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档, 如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法和剩余法估价的基础。 　　⑵收益及费用资料 　　收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易案例及其收益和费用资料，以及房地产部门、税务部门、保险公司、工商企业管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建档，以便估价时查阅利用。 　　⑶还原利率资料 　　还原利率是地产估价的基础材料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率、以及不同类型不动产租金和交易价格，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估