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浅谈土地评价应用与发展 　　摘要：土地评价是在土地类型研究基础上,根据特定生产目的对土地质量、适用性和生产潜力进行的评估。本文主要研究了土地评价在大农业、土地适宜性评价、城市地价评估、旅游用地评价等各个领域的广泛应用，进而研究其发展趋势。 　　关键词：土地资源;土地评价;适宜性 　　改革开放以来，中国开展了大量的土地评价工作，相关研究也取得了重要的进展。近l0年来，由于受经济建设和社会发展的强烈驱动，中国的土地评价研究在理论、方法和应用的广度和深度上都取得了前所未有的发展。特别值得指出的是，土地评价在农业乃至社会很多领域的应用越来越广泛。本文沿这一思路，探讨了土地评价在各方面的应用与发展。 　　l.土地评价在各领域的应用 　　1.1 土地评价在大农业中的应用 　　为农林牧业服务的土地评价一直是中国土地评价研究的传统和主流，近年来这一特点有增无减。一个显著特点是开始摆脱过分依赖土地潜力分级的做法，而且在评价中更加重视定性与定量结合，通过评定土地的生产力水平划分土地等级。 　　农业土地评价的另一重要趋势是在原农业部门的农用土地评价基础上发展起来的农用地分等、定级与估价。这项研究已从偏重土地自然属性发展到综合考虑自然、经济、社会的“人地一体化的资源价值管理评价”。相关理论和方法也有许多探讨，如基准田法与收益还原法相结合的农用地估价方法，成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法在农用地评估中的应用，农地内部流转和农地外部流转两种价格的评估方法，利用收益倍数法对耕地进行价值核算。目前农用地评价尚有一些问题有待研究，例如农用地分等、定级和估价主要研究农用土地的级差地租I，而对级差地租Ⅱ的评价方法鲜有研究，将两种级差地租分别进行货币化的研究更少，致使农用地级差收益的分配缺乏充分的科学依据。 　　1.2 土地适宜性评价 　　土地适宜性评价，就是指某块土地针对这类特定利用方式是否适宜，如何适宜，其适宜程度如何，并做出等级的评定。其实质是处理土地质量与土地利用(包括各种利用对土地质量的要求)两者之间的关系。基本原理是:采用土地利用与土地质量之间的比配来进行。具体地，对特定的土地利用方式，找出影响土地适宜性的几个主要的土地特性或土地质量，根据土地利用要求和土地质量特点，选择重要评价因素，采用一定的方法综合分析两者之间的关系，获得土地评价单元的适宜性。 　　1.3 城市地价评估 　　城市土地经济评价的主要任务之一是土地分等定级。对于一个具体城市而言，主要是进行土地分级，即通过选取对用地性状和质量影响较大及与投入土地的物化劳动密切相关的因素，按作用和影响程度赋予相应权值，并按统一分级标准对具体土地进行综合评分，据其评定土地级别。目前我国估算城市地价大多采用地租资本化法，通过建立地租模型，分析企业利润与影响因素之间的关系，对级差地租作出计量，将其直接作为估算城市地价的依据。近年在宜昌、昆明、抚顺、福州、上海、南平、南京等地所完成的城市地价估算太多采用这一方法。然而，由于有些行业用地不直接产生利润，不同行业盈利水平也有悬殊，单纯使用地租资本化法难免出现一定偏差。 　　1.4 旅游用地评价 　　旅游用地评价与旅游资源评价并无本质区别。这项研究在我国尽管起步不久，但有关其理论的某些方面已取得很多进展。首先是关于旅游资源的评价内容。其次是关于旅游用地的评价单元，一般不宜直接利用土地类型。陈传康和俞孔坚等在广东丹霞山风景区的旅游资源评价中提出了按游赏系统进行评价的新概念。游赏系统根据风景的地域组合特点，又考虑视线空间的层次和观景点的组合关系划分，它由景点、景观单元、游览线和景区组成。他们根据所划分的游赏系统对该风景区进行了评价，并拟订了景区建设的三级系统，即一级观景点(控制景区)、二级观景点(控制若干个景观单元、游览线)和三级观景点(控制某一景观单元或景点)。然后，根据中心地原理和现实旅游活动行为特征，从保护景观资源、方便游客和经济效益出发，制订了旅游服务地三级系统，并提出其规划和具体建设意见。游赏系统的划分和评价，实质上是对自然和人文景观及游览观景活动相互关系的综合评价，它不仅深化了旅游资源评价理论，而且具有鲜明的实用性。 　　1.5 土地评价出现了一些新的应用领域 　　近l0年来，中国土地评价的应用领域进一步拓展。其中的一个重要方面是针对土地退化及其防治的土地评价。另一个新的研究方向是脆弱生态环境和特殊生态环境的土地评价。其中，方法论探讨如脆弱生态环境定量评价方法、应用实例如基于层次分析法和综合指数法的吉林西部生态环境脆弱度定量评价、三江平原湿地生态脆弱性评价、基于功能、用途、属性三种效益的吉林省湿地资源效益评价。为土地整理服务的土地评价也开始受到重视。此外，还有一些新的应用领域，如为工程移民补偿服务的地价评估、城市土地工程能力评价等等。 　　2.土地评