北京和温哥华高房价形成中两国政府影响比较.docVIP

北京和温哥华高房价形成中两国政府影响比较 　　摘要：北京和温哥华的房价在过去的十年里逐步攀升，以至于人们开始对影响房价飙涨的因素产生疑问。在北京和温哥华这两个世界大都市，房价的攀升达到了不可思议的阶段。基于以往的研究，文章主要讨论北京房价受政府影响和控制，而温哥华房价则为其市场所影响。基于对多种影响不同房地产市场因素的研究，文章讨论北京房价是否应该为政府所控。 　　关键词：北京 温哥华 高房价 影响比较 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914（2012）10-285-02 　　一、背景介绍 　　数据证明温哥华房价和北京房价近年飙升到了一个让人难以置信的水平。越来越多的人开始关注这两个世界最贵房地产市场，想要揭开房价飙升之谜。尽管如此，还是没有确切的证据来证明这两大房地产市场中存在着泡沫现象。 　　在中国，中央政府决定着基本房价并且确立了房地产市场的相关条例。在1990年以后，中国房地产市场在提高中国经济发展方面发挥了重要的作用。数据显示，北京房价在2005年到2007年上涨迅速。在2009年中国房价上涨了24%。 　　影响北京房价的主要因素包括城市化，人均可支配收入增长，投机性预期增高，银行信贷制度放宽，政府政策调整等。这些因素中最特别的就是政府政策干预了中国房地产市场，这是不同于其他一些国家影响房地产市场发展的特殊因素。 　　相反地，温哥华房地产市场是被市场中买卖双方所带动。不管是省级政府还是中央政府，对温哥华房价都只起到了最基本的监督管理作用。温哥华房价的飙升主要是由于移民和外来投资者引发的市场性竞争，而非由于政府的政策所致。 　　二、中国房地产市场情况概述 　　中国自1978年起就开始改变房地产市场的结构。但是这场结构改革直到1998年才完成，并且在1990年底房地产市场才开始真正加入到中国经济发展的行列中。 　　当全球金融危机来临，国家努力控制经济过热发展。当时过剩的流动性和经济危机的副作用导致中国政府向固定资产市场，包括房地产市场投入了四万亿资金。这就导致在经济危机时刻，多数西方国家面临衰退的情况下，中国房价依然可以上涨。直至2009年5月，住宅地产价格上涨到了一个让人难以置信的地步，在平均价格高达4695元每平方米的情况下，中国房地产市场将近9.4亿平方米的成交额导致许多人开始怀疑中国房地产市场泡沫已经产生。总共4.3995万亿的利润额比2008年高出了75.5%。此后中国房价一路飙升，直至2012年中国政府采取了限购等调整措施。 　　三、影响北京房价的主要因素分析 　　自1998年中国房地产市场改革之后，北京房价随之发生了巨大的改变。自2003年起，我国GDP以每年10%以上的速度上升。在2002到2006年间，北京年平均GDP达到了16.14%。 　　除此之外，北京房地产市场受到了城镇化政策的影响。在2000年到2007年间，北京城市人口增长达到了28.8%。另外，快速城镇化导致家庭人数变少，以至于北京家庭总数增长达到了32%，从而导致北京对房屋数量的需求上涨。 　　其次就是人均可支配收入的增长加大了个家庭的消费能力。自上世纪90年代末，北京人均可支配收入增长以每年11.7%的速度增长。以至于人均可支配收入增长成为了北京2005年到2008年间影响房价上涨最主要的原因。 　　投机性预期增高也是影响北京房价的重要因素之一。在2009年，房地产投资达到了3.6232万亿元，并且占GDP增长总值的11.5%。在2009年后，房地产投资占到了GDP增长总值的16.1%。在北京房价上涨迅速的阶段，地产投资者不顾风险，为了未来预期的高额利润，大量购买房屋，以至于房价增长速度更加剧烈。 　　另外，银行信贷放宽和北京房价的走势成反比。抵押贷款利率增长可以减缓房价上涨，但是由于2007年到2009年政府急于缓解经济危机带来的负面压力，银行抵押贷款利率降低却导致房价继续上涨。 　　四、中国政府在中国房地产市场所扮演的角色 　　尽管中国政府对房地产市场的管制受到了诸多质疑，但是政府的政策调整还是被广大人民所接纳。事实上，中国政府拥有土地所有权以及土地规划权，所以政府可以轻易地影响房价走势。另外，中国政府拥有对国有银行利率的控制权，对房地产税的调控权等，所以中国房价的走势基本上由政府掌控。 　　为了促进经济发展以及提高GDP增长总值，政府不愿意由于降低房价而影响经济发展。然而由于诸多质疑与问题的产生，自2011年起，政府开始对房价上涨进行控制。 　　五、温哥华房地产市场 　　从宏观经济学的角度来看，房地产业正在逐步成为加拿大最主要的经济支柱之一。在2004年，房地产业占加拿大固定资本存量的1/3，占家庭总支出的1/9。在2005年，房地产业总值达到了1.3万亿。 　　根据一项针对于325个城