第四章房地产开发程序.pptVIP

(2)选择宣传的信息与工具 （例如各种比赛的赞助、参加慈善等等） (3)实施宣传方案 (4)评价宣传效果 。依据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化等指标反应宣传效果。 3）宣传的主要手段 广告 发送售楼书 邮寄宣传品 现场广告牌 和广告围栏 楼盘推 庆典仪式 现场展示样板房 2、广告策略 制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机。 广告策略的五种决策：即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的费用即资金(Money)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)。 思考题： 1、房地产开发的概念如何?房地产开发的主要程序是什么? 2、房地产开发的前期工作包括哪些方面的工作? 3、开发商获取土地使用权的途径有哪些？ 4、土地出让和房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？ 5、 房地产开发项目建筑施工的工程招标方式有哪些? 6、质量控制的手段有哪些? 7、进度控制方法有哪些?其原理和工作方法如何？ 8、成本控制的主要工作内容是什么? 9、 如何制定房地产开发项目的租售方案？ (3)其他配套进度计划 材料供应计划；设备周转计划；临时工程计划。 (4)进度控制中应关注的因素 材料设备的供应情况；设计变更；劳动力的安排情况；气象条件。 3）成本控制 （1）成本控制的主要工作内容 编制成本计划，确定成本控制的目标。（材料设备成本计划；施工机械费用计划；人工费成本计划；临时工程成本计划；管理费成本计划） 审查施工组织设计和施工方案 控制工程款的动态结算。 控制工程变更。 （2）控制工程成本的做法和手段 强化“成本”意识，加强全面管理。 确定成本控制的对象。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用 完善成本控制制度 。 制定有效的奖励措施 。 4）合同管理 （1）合同的作用 是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据。确定了工程实施和工程管理的工期、质量，价格等主要目标； 是调节合同双方责权利关系的主要手段。规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利； 工程过程中双方的最高行为准则。履行合同，按合同办事，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力； 通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制。一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制； 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。 （2）房地产开发项目的主要合同关系 开发商的主要合同关系：土地使用权出让 或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应 (采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 （3）合同管理的主要内容 建设工程合同总体策划阶段，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等 ； 投标招标阶段合同管理的主要任务:明确合同签订前应注意的问题； 通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要，使每一个项目管理的参与者，都要明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系。 合同实施过程中的控制主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。 5）安全管理 在规划设计阶段，安全要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。 在施工阶段，安全要求承包商编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施，对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。 施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责。服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。 开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。 开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。 6）竣工验收 （1）竣工验收的依据 经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。 要求：工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。 （2）竣工验收的工作程序