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2010 年 第21 期 2010 年 第 11 期 一周要闻 房企查税：土地增值税企业所得税征收问题最多 国税局调控再出利器土地增值税从严清算 上海迪士尼动迁安臵房基地开工完成99%动迁量 关注广州新政后首次推地 为防地王荔湾推地有讲究 深圳年度用地计划公布 年内住宅供地407 公顷 苏州新政后首次卖地 6 月19 日推地32 宗 热点地块研究 北京：昌平区北七家工业区配套住宅项目用地 上海：徐汇区滨江C 单元 188N-Q- 1 杭州：杭政储出[2010]26 号 长沙：岳麓区银杉路以东、潇湘大道以西地块 全国重要城市土地周度数据统计 5 月22 日-5 月28 日全国重点城市土地出让明细列表 5 月22 日-5 月28 日全国重点城市土地成交明细列表 5 月29 日-6 月4 日全国重点城市预计挂牌明细列表 5 月29 日-6 月4 日全国重点城市预计成交明细列表 出品：新浪地产 E-mail ：service@ 订阅电话：021 一周要闻 房企查税：土地增值税 企业所得税征收问题最多 5 月31 日，针对房地产企业的税收自查工作将结束；6 月 1 日，全国税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽 查也将升级至专项稽查阶段。 “年年都查房地产企业。”一位税务稽查官员向媒体分析，房地产企业偷漏税手法被业内人士冠以“偷税手法大全”，手段五 花八门。 事实上，每年各地税务稽查部门汇总报送国税总局的的“十大检查案例”中，从来少不了房地产企业。另外，房地产行业本身 的特殊性，即项目期长，成本对象的复杂性，以及易受外部政策变化影响等，也给偷逃税款提供了土壤。 正因此，国家税务总局近日公布《关于开展2010 年税收专项检查工作的通知》，房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。通 知要求，2010 年4 月到9 月进行稽查执行工作，10 月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表，随时报送专项检查 的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。本次稽查针对房地产企业2008 年至2009 年度税款缴纳情况。根据通知，各 地在4 月份开展了房地产企业自查，计划6 月1 日开始由稽查局开展稽查工作。 “目前报上来的自查结果显示，这些房地产企业缴税都没有问题。”一位稽查官员在接受国内某媒体采访时说，在他看来，房 地产企业作为接受稽查最多最久的企业，已有相当好的心理素质。这位官员称，房地产业通常是自查“没问题”，专项稽查却能查 出很多问题。 国税局调控再出利器 土地增值税从严清算 国家税务总局26 日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出， 在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。 通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的， 以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退 房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权 所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级 超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于 1994 年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各 种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。 2006 年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年 2 月 1