房产税对房地产市场的期影响不容小视.docVIP

分析专栏：房产税对房地产市场的长期影响不容小视 体制不动，但反腐败手段可能显著强化 3 电煤纠纷及冰冻天气可能导致大面积缺电 3 2009年中国GDP增速上调为9.2% 3 地方融资平台土地抵押合规问题较严重 3 “十二五”期间国资委的监管范围将进一步扩张 4 国内通货膨胀已有进入恶性循环的趋势 4 国内成品油在春节后可能再次面临调价 4 第三轮房地产调控政策有可能出台 5 中国的铁矿石进口开始更加倚重小矿山 5 今年春运“一票难求”的问题并未改善 5 上海“菜篮子价格指数”比CPI更具说服力 5 陕西正在用脆弱的生态置换城市建设用地 6 粮价上涨大潮中大米有望率先企稳 6 上周国内农产品和生产资料价格环比继续上涨 6 “山寨产品”有望助推全球IT支出进一步增长 7 农民偷逃过路费被判无期是国内收费制度引发的悲剧 7 雷诺间谍案的“火”已经烧到了中国身上 7 美国在华设“据点”把关产品安全质量 7 李连杰的壹基金在特殊情况下成功转型公募 8 〖分析专栏〗 【房产税对房地产市场的长期影响不容小视】 国内各界高度关注的房产税推出，终于一点点浮出水面了。据国内媒体报道，财政部已原则同意重庆市开征商品房房产税。目前重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。与此同时，市场传闻的上海版房产税方案是，如果出现新增购房，对名下所有房产面积，超过200平方米以上进行征收。 房产税推出后对国内房价会有多大的影响？这是市场高度关注的问题。从短期来看，房产税对中国房地产市场的影响微乎其微。据消息人士称，在重庆的方案中，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。而房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%－1.5%。关于上海的房产税，有消息称将新老划断，只针对未来新出售的房产征收。 莫尼塔投资公司数据显示，以别墅和200平方米以上的高档住宅为例，截至去年11月，重庆高档房产占整个商品房销售6%，销售金额为10.4%；而从全国高档房产占比来看；若在全国范围内对高端房产征收房产税，影响范围仅占整个地产销售约为4.9%或更少。依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平方米估算，若房产税率为0.8%，即使全国范围内对新增高档住宅征房产税，只能征收38.5亿元人民币税款，相对于去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，只是九牛一毛。而且拍卖土地的收入来得简单干脆，房产税的征收则比较繁琐。因此，房产税不会动摇地方政府对土地收入的依赖。 房产税短期内对房价的影响也几乎可以忽略不计。去年重庆商品房价格一年内上涨了约50%，而且是在把套内面积计价改为建筑面积计价的情况下。这样的投资收益，即使房产税税率是1.5%，也足够覆盖30多年的房产税，更何况房产税是按年分批交的。在有可能成为第二个房产税试点的上海，去年房价涨幅高达38.9%，按照前述分析，房产税对投资需求的抑制同样非常有限。这与2007年提高印花税税率但未能抑制股市投机是一样的道理。 不过，从中长期来看，房产税对房地产市场的影响较大，房地产税的开征对房价影响将会逐渐显现。重庆与上海现在只是试点，而最终的征收范围肯定会扩大到全国。如果最初只针对新购的房产，最终也有可能扩大征收房产税的范围（不过家庭唯一的房产征收的可能性不大）。而征收的过程也会越来越严格，部分房产的税率可能高出预期。重庆市市长黄奇帆在去年6月曾透露了重庆房产税将实行累进税率。安邦首席研究员陈功表示，考虑到中国的国情，地方政府对房地产的价值评估有较大的影响力，房地产价值多少很可能由政府说了算，而房屋估价与房产税税额成正比，因此房产税将会成为调控房价的一个工具。 从目前的房价来看，多数中低收入者的购买能力已可望而不可及，已是少数人可参与的游戏。中国截至2009年，按城镇户籍人口计算的城镇人均居住面积已超过30平方米。非城镇户籍的人虽有房产需求，但绝大多数缺乏有效购买力。因此从总量上，中国住宅并不稀缺，推动房价上涨的是少数富人的投资需求。央行最近在北京的一个调查发现，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。一方面说明北京住宅可为超过90%的家庭解决居住问题，另一方面投资人持有了不少房产。预计今年国内针对房价的调控力度会更大，房产增值幅度与房产税税率的倍数会大幅缩小，房产税很有可能降低投资需求，并可能令部分投资人抛售闲置房产，平衡楼市的供求关系，增大房价回调的压力。 从国外的例子看，长期而言，房产只能保值而不能增值。在美国，扣除通胀的美国真实房价指数1890年为100，1990年也不过126，100年只增值了26%，一个很重要的原因是美国不包括阿拉斯加的几十个州平均税率为1.44%的房产税的存在。中国一旦在全国开征