房产市场的新古典特性.doc

宏观经济学 房产市场的非新古典特性 ——关于房产市场复杂性的一个文献综述 摘要：本文是对房产市场的复杂性的一个理论综述。其中第一部分将介绍作为消费品的房屋的几个不同于传统理论假设的特征，包括异质性、耐用性、空间固定性、使用过程的外部性，以及这些特征组合后造成的非均衡性等。第二部分介绍资本市场中的房产角色。主要是目前已知文献如何处理房屋既是消费品又是投资品的双重角色，以及金融市场对房屋需求的影响，这其中包括流动性约束、信贷配给、通货膨胀等，另外也涉及房屋市场的波动性。第三部分介绍房屋的供给方面，主要分析房屋生产受到的投入限制以及房产行业的定价行为，以及另一个有所关联但比较独立的问题是房产市场中的歧视行为，并得出的一个简单的结论，房屋市场具有一定的垄断性。第四部分介绍政府在房产市场中所扮演的角色。 关键词：房产市场、消费性需求、投资性需求、定价行为、政府干预 JEL分类号：D11, D23, E62 Abstract: This article is focusing on the micro-foundation of the demand and supply of the housing market. The article is consisting of four sections. SectionⅠdiscusses some characteristics very different from the classic theory’s assumption, such as heterogeneity, durability, spatial fixity, and externality of housing, sectionⅡdiscusses the role that housing play in the capital market, such as how to deal with the duet-status of housing, and what will finance market condition impact on housing demand, then discusses the fluctuation of housing market, sectionⅢ discusses some special topic of housing supply, such as the limitation on housing building, the pricing behavior, and the discrimination behavior, all come out that housing market is not a competitive market, sectionⅣ discusses the impact from the local government’s policy, explains why and how does the government get involved in, especially the impacts from the supply of public goods and the control on land using. Key words: Housing Market, Consumer’s Demand, Investor’s Demand, Pricing Behavior, the Involvement of Government 概述 我国目前的房地产市场正面临飞速发展的过程，并在一些主要的城市出现了持续时间较长的投资增长与价格上涨，于是从2002年开始引起了广泛的关注，尤其对是否存在泡沫引起了热烈的讨论。房产市场的泡沫问题是一个庞大的专门话题，尤其是对泡沫的定义与分析工具都非常复杂，必然需要大量篇幅去论述，还需要详实的数据。 本文的看法是，要研究现今非常热门的房地产泡沫问题，至少必须回答清楚一个基本问题：如何衡量房产市场的供求均衡。所以与其专门分析泡沫，不如踏踏实实先从房屋需求、供给等微观层面开始分析。 一般分析某一产品的市场，无非是从分析其需求、供给、价格开始，但在这三个方面，房屋都具有相当的复杂性。很多看似简单的传统经济学问题其实却非常难以回答，对其深入的探讨不可避免涉及到房屋这一最复杂商品的方方面面。概括的说： 1，房屋作为消费品具有很多传统经济理论分析框架所不具有的特征，而且如果说在其它商品身上也会体现出一两种这些特征的话，那么房屋却是其中的集大成者，所有这样的特征不折不扣都体现在房屋身上。 2，房屋同时还是少数几种既是消费品又可充当资本品的商品，其供求和价格会受到金融市场的巨大影响，而这种