2007年度衡阳电脑城项目定位报告.pptVIP

衡阳项目发展思路汇报 上海宏地地产 2007年7月18日 1、项目基本现状 项目城市方位 门 面 房 项目具体位置、基地面积、现有建筑物及建筑面积 衡阳电脑城一栋五层（含负一层），总面积约 10269.54㎡(不含未办产权的加宽面积1250.48 ㎡),该楼原规划设计为国际大酒店，地基为28层 的大型建筑物。现该楼共有摊位200余处。 项目总占地约15.43亩，全部为行政划拨用地 衡阳宾馆六层(现七层,该加层面积无产 权)，总面积约6904.55㎡, 现被衡阳佳 胜贸易公司租赁。 位于市府路的8间门面(面积约243.6㎡) ，临街对面为大型商场广百百货，已 全部出租。 2、项目产品发展思路 -1F：车库 1-4F：IT数码卖场 5F：商务休闲区 6-28F：商务办公楼 仅做公共部位装修 / 办公楼 6-28F 作为与办公区的缓冲 / 商务休闲区 5F —— 9988 IT数码专业卖场 1-4F —— 2177.7 车库 -1F 备注 面积（M2） 功能定位 楼层 配件、耗材、软件 2189.9 IT数码专业卖场 3F DIY装机和部分配件 2805.7 IT数码专业卖场 2F 品牌机、笔记本、数码 2802.5 IT数码专业卖场 1F 停车 2177.7 车库 -1F 经营品种 面积（M2） 功能定位 楼层 二手与维修、系统工程、售后 2189.9 IT数码专业卖场 4F 约9988 合计 15-20平方米 2189.9 配件、耗材、软件 3F 15-20平方米 2805.7 DIY装机和部分配件 2F 20-25平方米 2802.5 品牌机、笔记本、数码 1F 单元面积（建筑面积） 面积（M2） 功能定位 楼层 15-20平方米 2189.9 二手与维修、系统工程、售后 4F 约9988 合计 备注：以上建筑面积估算按40%的公摊计算，不同的基本单元可以自由组合。 根据衡阳市经济发展水平以及办公需求客户特点， 本项目办公部分市场定位为衡阳一流的商务办公楼。 办公楼面积分割以40-60平方米为主，并可根据实 际需求进行组合。同时，配少量120平方米左右的 大面积分割以满足部分大客户需求。 办公楼定位 3、 项目市场依据 由于衡阳市房地产市场发展起步比较晚，2005年以来，房地产住宅市场 一直保持了稳步前进的发展态势。特别是中心城区，由于可利用的土地 资源有限，商品住宅总体供应量不大，价格也保持了稳步上扬的趋势。 2007年一季度衡阳市房屋销售平均价格为2064元/平方米，比上年同期上涨 6%，二手房销售平均价格为1180元/平方米（住宅），同比上涨4.4%， 衡阳市整体市场发展良好 43.4 66.17 46.14 住宅销售面积（万平方米） 111.4 107.85 51.01 商品房销售面积（万平方米） -11 83.99 94.42 其中住宅新开工面积（万平方米） 5 127.87 121.79 房地产新开工面积（万平方米） 14.8 311.58 271.49 其中住宅施工面积（万平方米） 11.9 414.7 370.64 房地产施工面积（万平方米） 24.7 11.65 9.34 其中住宅投资（亿元） 25.4 16.59 13.23 房地产开发投资（亿元） 同比增长（%） 2006年 2005年 类 别 数据来源：衡阳住宅与房地产信息网 ■ 当前经营户调查小结： 进货渠道：长沙、广州 客户来源：衡阳市本地及附近区县、甚至部分经营户有来自郴州的客户 经营模式：一般是批零兼顾 反映问题：管理混乱、布局混乱、硬件配套落后 ■ 项目规模扩大的可行性： 当前衡阳电脑城每个月销售品牌机约2000台，DIY约2500台，笔记本 大约1000台。 如果项目加强经营管理和推广方面，销售量还将继续扩大。 ■ 市场容量的可行性 整个衡阳市常住人口约700多万，而衡阳电脑城是衡阳地区人民心目中 最有知名度与信赖度的老牌专业市场。 ■衡阳地区唯一成规模的IT数码市场经营状况较差 鸿运数码广场经营惨淡，若我项目能保持稳定经营，预计2年内其继续 有场无市。 IT数码专业卖场目标消费群体分析 衡阳地区有一定经济实力的行业经营户 商业类物业的投资者 ■ 私营企业主，商业经营者 ■ 政府公务员、企事业单位管理层 ■ 衡阳籍贯，外出工作有一定经济实力的人 20-25% 75-80% 4、我们的产品卖给谁 办公楼目标消费群体分析 【购买动因】 从需求上看，近年来，衡阳对外经济交流与商务来往迅速增长，且第三产业特别是科技类与咨询服务类企业开始出现并逐渐成长。构成了衡阳办公楼市场需求抬头的主要动因。 当前衡阳市没有真正的纯办公楼，大部分需要有办公楼需求的企业在90年代末以后建造的住宅（商住）楼里面办公，有改变办公环境的愿望