2007年度合肥实嘉原创生活价格策略报告.pptVIP

实嘉·原创生活价格策略报告 谨呈：安徽实嘉房地产开发有限公司 项目的销售目标 目前销售任务 项目目前状况分析 总结: 区域内同质楼盘较多，竞争激烈，客户对片区的认可度和接受程度还有待提高。 目前项目处于预热期，项目在片区内的热度还有待提升。 片区楼盘本阶段集中开盘，推出量大，客户选择面广。 片区竞争分布格局 格兰云天 多层：2950左右 水岸林语 价格提升到2650，但是销售下降 香江生态丽景 依然低价： 小高层2550 多层2700 阳光汇景 目前备案100套，价格2700左右 巴黎春天 2900—3000，目前备案39套 片区项目竞争分析1 基于目标的价格策略 销售目标分解 启动市场的价格策略 基于竞争的价格战术 基于竞争的价格战术 拟定价格的因素 定价方法选取 比准价格求取 筛选可比楼盘 价格验证 价格调整因素 1、小高层抗性因素 因素一：小高层生活成本比多层高324元/平米因素二：小高层是以后销售主力房源 因素三：本次推出的小高层面积偏大 2、客户价格接受情况 客户反应超过3000难以接受，对3100，3200的试探价格觉得高 3、价格表做成后的价格感知 讨论后的调整意见 多层均价：2880 小高层均价：2570 确定价格体系 价格构成因素 1、朝向差调差表 价格构成因素 2、层差 分别设定多层和小高层的基本层差 分别采取拉大和缩小层差策略 个别单位采取特殊处理 价格确定 1、单价确定 设定基准价。基准价用来建立每套单位单价和整体单价的关系，并不代表任何意义 每个单位的单价=基准价+朝向差+累计层差 2、总价确定 说明： 计算出整体均价和研讨确定均价有出入时，通过调整基准价来校对 25 15 20 20 20 权重 布局合理=25；功能清晰=20；通透受阻=10 结构 噪音小=15；噪音一般=8；噪音大=0； 噪音 三面采光=20；两面采光=10；采光受阻=5； 采光 朝向 看园林景观=15；看多层房=8；看商业界=0； 景观 三面景观=5；两面景观=3；景观受阻=0； 比较内容对应分值 比较项 说明： 1、根据朝向差表格给每个单位打分； 2、设定价差，根据差值得出每分相应价格； 3、计算出每个单位的相应价格。 备注： 1、噪音越小，得分越高。 2、本单位所有户型南北朝向，差异无。 打分根据每个单位供求情况再做调整 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 价格不是我们的目标 是达成目标的手段， 是着眼于整体的、动态的！ 价格始终跟价值相关 前 言 目标：1、全年销售8000万，首批10#、11#、20#、21#完成多层销售60%、小高层销售50% 2、后续还有4批推盘。 销售条件：6月中旬取得销售资格 销售期：5月初认筹开始，6月开盘，到第2批房源推出仅1个月 一、项目销售条件分析 2期约30000㎡，A组团共推出4栋楼，2栋多层，2栋高层，共143套。 其中多层58套，100 ㎡ 以下11套，小高层93套，100 ㎡ 以下8套。 10 11 20 21 项目优势： 1期现房呈现，说服力强 园林即将全面展示 商业界招商全面启动，红府超市即将入驻 公交巴士站点拟定，线路即将开通 专业团队阵容，打造高档品质和优质服务 项目劣势： 距离二环位置较远，交通不便 周边配套不完善，生活便利性差 中小户型少，小高层为主 二、片区竞争格局 上东城 水岸林语 生态丽景 阳光汇景 格兰云天 康城 远离项目现场，销售氛围尚可 跟随区域发展，提高自身价格 多层2500元/㎡ 3万 m2 就在项目现场，形象差，一期接近入伙，显的档次低，但和本案现场较近。 规模小，纯粹跟随区域发展 多层2520元/ m2 近3万 m2 水岸林语 离项目较远，装饰简单，但和本售楼部距离很近，直面竞争 现已入伙，售楼部在社区内，咨询不方便；销售氛围淡薄。 售楼部远离项目现场，布局不合理 销售中心就在现场，和项目有效结合，发挥最大宣传优势 现场展示 蓄积客户期较长，宣传力度小 开发最后1期，依赖企业信誉度和前期宣传、蓄积的客户 开发规模大，周期长，长期保持声音，形成一定影响力 片区有一定知名度，在年后顺利实现一次提价 市场形象 多层3018元/㎡，小高层2920元/ m2 5万余 m2 格兰云天 多层2700元/ ㎡ 4万余 m2 多层2850元 / ㎡,高层2650元 / ㎡ 12万余 m2 多层2700元/㎡，小高层2550元/ m2 约10万 m2 价 格 推售量 项目名称 上东城 生态丽景 康城水云间 阳光汇景 三、项目价格策略 目标回顾： 1、今年年底完成销售8000万，首批推盘4栋，后续有4次推盘。 2、首批必须实现开盘热销，为后续推盘奠定基础。 销售条件：6月24开盘