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浅谈如何规范房地产销售收入会计核算 　　中图分类号：F230文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）05-250-02 　　摘 要 由于房地产企业具有自身的行业特点，对所开发产品销售收入的确认具有很高的要求，笔者结合自身工作实际详细阐述了如何规范预收账款管理工作，并在此基础上对房地产企业销售收入的确定作了探讨，具有很强的操作性，为房地产企业做好销售收入核算提供了指导。 　　关键词 房地产 销售收入 管理 　　 　　 　　由于房地产属于特殊行业，开发规模大、周期长、产品物质形态具有不可移动性、单个产品售价高等特点，这就使得房地产企业销售收入的会计核算有着明显行业特点。现笔者根据现行我国房地产会计的有关规定，结合自身工作实际，对如何搞好房地产销售收入会计核算谈一些个人看法。 　　一、规范预收账款管理是做好销售收入核算的前提 　　1．规范预收账款管理的必要性 　　要搞好房地产销售收入的会计核算，首先必须搞好房地产预收账款的会计核算。《城市房地产管理法》规定房地产企业开发的产品无论是已建成的有证房地产还是在建中的无证房地产，只要来源明确、权属清晰均可转让。由于房地产开发周期长，占用资金多，为了回笼资金，房地产企业一般不等所开发楼盘完工，只要已建楼层达到房产管理局规定标准就可办理预售许可证，对产品进行预售；同时由于房地产单个产品价值较高，消费者极少有能力或愿意一次性付清购房款，因此房地产企业一般都采用分期付款的方法销售产品。预售和分期付款造成房地产企业所开发产品从预售至真正实现收入跨度比较长的特点，这就特别需要对房地产预收账款进行规范的会计核算和管理。 　　2．规范预收款项核算要注意的问题 　　房地产企业开发产品达到预售许可状态开始预售，与买方签订购房合同后，一般要求买方交纳一定数额的订金（或定金），这订金（或定金）交到房地产企业资金财务部或者到达房地产企业银行账户后，资金财务部根据销售部门的销售清单给客户开具收款收据，然后按照收据记入预收账款（如果买方或者企业违约，订金或者定金的处理方法这里不做讨论）。以后买方预交首付款、分期交款、按揭贷款到账房地产企业均应给买方开具收据并及时计入预收账款。需要注意的是，由于买方基本都是个人，购买的每套房产基本都要单独办理房产证，所以每套房产都要按照面积、地址、买方姓名（名称）进行详细记录并单独进行核算；而房地产企业自身要求按项目（或者楼号）核算房屋销售情况。这就决定了房地产企业进行预收账款核算时至少应该按买方名称和开发产品项目（楼号）进行核算。由于大部分财务核算软件项目（楼号）核算模块和个人（买方）往来账核算模块是分开的，这就导致我们查询预收账款收款情况时要么只能看见所有买方的交款情况、要么只能看见每个开发项目（楼号）的交款情况（当然项目核算模块和个人往来核算模块分开也便于通过核对两个模块的余额是否一致，以此判断出记录开发产品预售情况时是否都进行了项目和个人往来核算）；即使房地产企业的财务核算软件在项目（楼号）核算模块下面可以增设个人往来核算，我们也无法很直观的看清每个客户是否交清款项、是否在满足结转收入条件的情况下预转了收入，而这又决定了我们能否为客户开具发票或结转收入。建议房地产企业负责核算销售收入的会计自己另外设计一套EXCEL备查表格（未实现电算化的企业手工制作表格也可以）来辅助搞好房屋销售收入的核算。在该表中可以按项目（楼号）详细记录每套房屋的客户名称、地址、面积、单价、总价、已交款金额、欠款金额、是否结转收入、是否开具发票等对进行房屋销售收入核算有用的信息，并与销售部门核对表中信息准确无误。 　　另外，由于房地产企业开发的产品在预售时尚未完工，每套房产的建筑面积是按照图纸预测的，所以等到开发产品竣工办好各种验收手续后房产交易中心会对每套房屋的实际面积进行测量，计算。每套房产的实际面积与测量面积的差额，在合理的误差（一般是正负3%）范围内的，房地产企业一般都与买方在合同中约定按照每平米的单价对预收买方的价款进行多退少补（合理误差外的差额如何处理这里不做探讨）。在买方补交差价或房地产企业退付买方差价时，我们也应该给客户开具收据并及时增加或冲减预收账款金额。同时在备查表格中也应该及时添加面积变化导致的差额，以及该差额是否已经多退少补的信息。 　　二、销售收入核算的具体事项 　　在做好房地产预收账款会计核算的基础上，就可据此再进一步做好房地产销售收入的核算。房地产虽然属于特殊商品，但也按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认商品销售收入。房地产企业一般在开发产品竣工后，经过质监站的验收，通水通电后就可交付使用了。房产达到交付使用条件后，如果买方交清了房款，房地产